Ley
49/1960, de 21 de julio
(BOE núm. 176 de 23 de
Julio de 1960)
Texto refundido, disposición
modificada por:
-
Ley 2/1988, de 23 de febrero,
de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad
horizontal.
-
Ley 3/1990, de 21 de junio, por
la que se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, de
propiedad horizontal, para facilitar la adopción
de acuerdos que tengan por finalidad la adecuada habitabilidad
de minusválidos en el edificio de su vivienda.
-
Ley 10/1992, de 30 de abril,
de Medidas urgentes de reforma procesal.
-
Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre
límites del dominio sobre inmuebles para eliminar
barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.
-
Ley 8/1999, de 6 de abril, de
Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal.
-
Ley 1/2000, de 7 de enero, de
Enjuiciamiento Civil.
EXPOSICIÓN DE
MOTIVOS
CAPÍTULO I - Disposiciones
generales.
Art. 1 - Objeto de la ley
Art. 2 - Aplicación
de la Ley de Propiedad Horizontal
CAPÍTULO II - Del régimen
de la propiedad por pisos o locales.
Art. 3 - Dualidad de derechos en la
Propiedad Horizontal. Cuota. Libertad de disposición.
Art. 4 - Indivisión perpétua
de la Propiedad Horizontal.
Art. 5 - Constitución del Régimen.
Cuota. Estatutos. Modificación.
Art. 6 - Normas de Régimen
Interior.
Art. 7 - Modificación
de pisos y locales, otras alteraciones. Procedimiento ante las
infracciones. Prohibiciones
Art. 8 - División de
pisos y locales.
Art. 9 - Obligaciones de los
propietarios.
Art. 10 - Obras necesarias para el sostenimiento
y conservación del inmueble.
Art. 11 - Nuevas instalaciones, servicios
o mejoras.
Art. 12 - Construcción de nuevas plantas
o alteraciones del edificio.
Art. 13 - Órganos de gobierno de la
Comunidad.
Art. 14 - Funciones de la Junta de Propietarios.
Art. 15 - Asistencia a la Junta y privación
del derecho al voto.
Art. 16 - Reuniones de la Junta de Propietarios.
Convocatorias. Citaciones.
Art. 17 - Normas para los acuerdos de las
Juntas.
Art. 18 - Impugnación de acuerdos
de la Junta de Propietarios.
Art. 19 - De las Actas. Libro de Actas y
otros libros. Su custodia.
Art. 20 - Del Administrador.
Art. 21 - Procedimiento ante las infracciones.
Art. 22 - Deudas de la Comunidad de Propietarios.
Art. 23 - Extinción total del régimen
de Propiedad Horizontal.
CAPÍTULO III - Del régimen
de los complejos inmobiliarios.
Art. 24 - Los complejos inmobiliarios.
DISPOSICIÓN ADICIONAL
DISPOSICIÓN TRANSITORIA
DISPOSICIÓN FINAL
PREÁMBULO
Ley 8/1999, de 6
de abril, de
Reforma de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal:
El largo período de vigencia
de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
ha demostrado la gran utilidad de ésta en muy diversos ámbitos:
en la regulación de las relaciones entre los copropietarios
sometidos a su régimen, en el fomento de la construcción
y en el urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23 de febrero, como
la Ley 3/1990, de 21 de junio, significaron un gran avance
en el acercamiento de aquélla a la realidad social.
Sin embargo, transcurrido el tiempo, han surgido nuevas aspiraciones
de la sociedad en materia de regulación de la propiedad
horizontal.
Se considera así hoy en día
que la regla de la unanimidad es en exceso rigurosa, en cuanto
obstaculiza la realización de determinadas actuaciones
que son convenientes para la comunidad de propietarios e incluso,
por razones medioambientales o de otra índole, para
el resto de la colectividad. Se ha considerado así conveniente
flexibilizar el régimen de mayoría para el establecimiento
de determinados servicios (porterías, ascensores, supresión
de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad
de personas con minusvalía, servicios de telecomunicación,
aprovechamiento de la energía solar..., etc.).
Otra de las grandes demandas de la sociedad
es lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente
cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de
las mismas. Lo que se viene denominando lucha contra la morosidad
se pretende combatir con esta reforma a través de una
pluralidad de medidas dirigidas a tal fin: creación
de un fondo de reserva, publicidad en el instrumento público
de transmisión de las cantidades adeudadas por los propietarios,
afección real del inmueble transmitido al pago de los
gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual
tenga lugar la adquisición y al año inmediatamente
anterior, responsabilidad solidaria del transmitente que no
comunique el cambio de titularidad, atribución de carácter
ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta
de propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil
y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las
deudas con la comunidad..., etc.
La presente Ley lleva a cabo también
una regulación actualizada de la formación de
las actas de las juntas, funciones de los órganos de
la comunidad, en particular del Administrador, que podrá ser
cualquier copropietario o persona física con cualificación
profesional suficiente, régimen de convocatorias, ejercicio
del derecho de voto, renuncia al cargo del Presidente y otras
numerosas materias que la realidad diaria de la vida en comunidad
había puesto de relieve que estaban insuficientemente
reguladas.
Con ello, la Ley de Propiedad Horizontal
gana en flexibilidad y dinamismo, pero también en eficacia,
y se acomoda a los nuevos requerimientos sociales, en el convencimiento
de que seguirá siendo durante las décadas venideras
una de las normas jurídicas de mayor transcendencia
para nuestro país.
EXPOSICIÓN
DE MOTIVOS:
Si en términos generales toda
ordenación jurídica no puede concebirse ni instaurarse
a espaldas de las exigencias de la realidad social a que va
destinada, tanto más ha de ser así cuando versa
sobre una institución que como la propiedad horizontal,
ha adquirido, sobre todo en los últimos años,
tan pujante vitalidad, pese a no encontrar más apoyo
normativo que el abiertamente insuficiente representado por
el artículo 396 del Código Civil.
La presente Ley pretende, pues, seguir
la realidad social de los hechos. Pero no en el simple sentido
de convertir en norma cualquier dato obtenido de la práctica,
sino con un alcance más amplio y profundo. De un lado,
a causa de la dimensión de futuro inherente a la ordenación
jurídica, que impide entenderla como mera sanción
de lo que hoy acontece y obliga a la previsión de lo
que puede acontecer. Y de otro lado, porque si bien el punto
de partida y el destino inmediato de las normas es regir las
relaciones humanas, para lo cual importa mucho su adecuación
a las concretas e históricas exigencias y contingencias
de la vida, no hay que olvidar tampoco que su finalidad última,
singularmente cuando se concibe el Derecho positivo en función
del Derecho natural, es lograr un orden de convivencia presidido
por la idea de la justicia, la cual, como virtud moral se sobrepone
tanto a la realidad de los hechos como a las determinaciones
del legislador, que siempre han de hallarse limitadas y orientadas
por ella.
Hay un hecho social básico que
en los tiempos modernos ha influido sobre manera en la ordenación
de la propiedad urbana. Se manifiesta a través de un
factor constante, cual es la insuprimible necesidad de las
edificaciones, tanto para la vida de la persona y la familia
como para el desarrollo de fundamentales actividades, constituidas
por el comercio, la industria y, en general, el ejercicio de
las profesiones, junto a ese factor, que es constante en el
sentido de ser connatural a todo sistema de vida y de convivencia
dentro de una elemental civilización, se ofrece hoy,
provocado por muy diversas determinaciones, otro factor que
se exterioriza en términos muy acusados, y es el representado
por las dificultades que entraña la adquisición,
la disponibilidad y el disfrute de los locales habituales.
La acción de Estado ha considerado y atendido a esta
situación real en tres esferas, aunque diversas, muy
directamente relacionadas: en la esfera de la construcción
impulsándola a virtud de medidas indirectas e incluso,
en ocasiones, afrontando de modo directo la empresa, en la
esfera del arrendamiento, a través de una legislación
frecuentemente renovada, que restringe el poder autónomo
de la voluntad con el fin de asegurar una permanencia en el
disfrute de las viviendas y los locales de negocio en condiciones
económicas sometidas a un sistema de intervención
y revisión, y en la esfera de la propiedad, a virtud
principalmente de la llamada propiedad horizontal, que proyecta
esta titularidad sobre determinados espacios de la edificación.
La esencial razón de ser del régimen de la propiedad
horizontal descansa en la finalidad de lograr el acceso a la
propiedad urbana mediante una inversión de capital que,
al quedar circunscrita al espacio y elementos indispensables
para atender a las propias necesidades, es menos cuantiosa
y, por lo mismo, más asequible a todos y la única
posible para grandes sectores de personas. Siendo ello así,
el régimen de la propiedad horizontal no sólo
precisa ser reconocido, sino que además requiere que
se le aliente y encauce, dotándole de una ordenación
completa y eficaz. Y más aún si se observa que,
por otra parte, mientras las disposiciones legislativas vigentes
en materia de arrendamientos urbanos no pasan de ser remedios
ocasionales, que resuelven el conflicto de intereses de un
modo imperfecto, puesto que el fortalecimiento de la institución
arrendaticia se consigue imponiendo a la propiedad una carga
que difícilmente puede sobrellevar en cambio, conjugando
las medidas dirigidas al incremento de la construcción
con un bien organizado régimen de la propiedad horizontal,
se afronta el problema de la vivienda y los conexos a él
en un plano más adecuado, que permite soluciones estables
y ello a la larga redundará en ventaja del propio régimen
arrendaticio, que podrá, sin la presión de unas
exigencias acuciantes, liberalizarse y cumplir normalmente
su función económico-social.
La Ley representa, más que una
reforma de la legalidad vigente, la ordenación ex novo,
de manera completa, de la propiedad por pisos. Se lleva a cabo
mediante una Ley de carácter general, en el sentido
de ser de aplicación a todo el territorio nacional.
El artículo 396 del Código Civil, como ocurre
en supuestos análogos, recoge las notas esenciales de
este régimen de propiedad y, por lo demás, queda
reducido a norma de remisión. El carácter general
de la Ley viene aconsejado, sobre todo, por la razón
de política legislativa derivada de que la necesidad
a que sirve se manifiesta por igual en todo territorio; pero
también se ha tenido en cuenta una razón de técnica
legislativa, como es la de que las disposiciones en que se
traduce, sin descender a lo reglamentario, son a veces de una
circunstanciada concreción que excede de la tónica
propia de un Código Civil.
La propiedad horizontal hizo su irrupción
en los ordenamientos jurídicos como una modalidad de
la comunidad de bienes. El progresivo desenvolvimiento de la
institución ha tendido principalmente a subrayar los
perfiles que la independizan de la comunidad.
La modificación que introdujo
la Ley de 26 de octubre de 1939 en el texto del artículo
396 del Código Civil ya significó un avance en
ese sentido, toda vez que reconoció la propiedad privativa
o singular del piso o local, quedando la comunidad, como accesoria,
circunscrita a lo que se ha venido llamando elementos comunes.
La Ley que recoge el material preparado con ponderación
y cuidado por la Comisión de Códigos, dando un
paso más pretende llevar al máximo posible la
individualización de la propiedad desde el punto de
vista del objeto.
A tal fin, a este objeto de la relación,
constituido por el piso o local, se incorpora el propio inmueble,
sus pertenencias y servicios. Mientras sobre el piso "stricto
sensu", o espacio delimitado y de aprovechamiento independiente,
el uso y disfrute son privativos, sobre el inmueble, edificación,
pertenencias y servicios -abstracción hecha de los particulares
espacios- tales uso y disfrute han de ser, naturalmente, compartidos;
pero unos y otros derechos, aunque distintos en su alcance,
se reputan inseparablemente unidos, unidad que también
se mantiene respecto de la facultad de disposición.
Con base en la misma idea se regula el coeficiente o cuota,
que no es ya la participación en lo anteriormente denominado
elementos comunes, sino que expresa, activa y también
pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional
del piso y a cuanto él se considera unido en el conjunto
del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física
y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente
en fracciones o cuotas.
En este propósito individualizador
no hay que ver una preocupación dogmática y mucho
menos la consagración de una ideología de signo
individualista. Se trata de que no olvidando la ya aludida
función social que cumple esta institución, cabe
entender que el designio de simplificar y facilitar el régimen
de la propiedad horizontal se realiza así de modo más
satisfactorio. Con el alejamiento del sistema de la comunidad
de bienes resulta ya no sólo congruente, sino tranquilizadora
la expresa eliminación de los derechos de tanteo y retracto,
reconocidos, con ciertas peculiaridades, en la hasta ahora
vigente redacción del mencionado artículo 396.
Ahora bien: tampoco en este caso ha sido esa sola consideración
técnica la que ha guiado la Ley. Decisivo influjo han
ejercido tanto la notoria experiencia de que actualmente se
ha hecho casi cláusula de estilo la exclusión
de tales derechos como el pensamiento de que no se persigue
aquí una concentración de la propiedad de los
pisos o locales, sino, por el contrario, su más amplia
difusión.
Motivo de especial estudio ha sido la
concerniente a la constitución del régimen de
la propiedad horizontal y a la determinación del conjunto
de deberes y derechos que lo integran. Hasta ahora, y ello
tiene una justificación histórica esta materia
ha estado entregada casi de modo total, en defecto de normas
legales, a la autonomía privada reflejada en los Estatutos.
Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones
recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario,
los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados
por la práctica, el promotor de la empresa de construcción,
limitándose a prestar su adhesión las personas
que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal.
La Ley brinda una regulación
que, por un lado es insuficiente por sí -con las salvedades
dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial,
el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase
de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la
voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos
derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas
de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos
de la Ley. De ahí que la formulación de Estatutos
no resultará indispensable, si bien podrán éstos
cumplir la función de desarrollar la ordenación
legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos
casos y situaciones.
El sistema de derechos y deberes en
el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en
razón de los intereses en juego.
Los derechos de disfrute tienden a atribuir
al titular las máximas posibilidades de utilización,
con el límite representado tanto por la concurrencia
de los derechos de igual clase de los demás cuanto por
el interés general, que se encarna en la conservación
del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad
horizontal, que requiere una base material y objetiva. Por
lo mismo íntimamente unidos a los derechos de disfrute
aparecen los deberes de igual naturaleza. Se ha tratado de
configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de
vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar
que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio
del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar
establecidas las bases de convivencia normal y pacífica.
Además de regular los derechos
y deberes correspondientes al disfrute, la Ley se ocupa de
aquellos otros que se refieren a los desembolsos económicos
a que han de atender conjuntamente los titulares, bien por
derivarse de las instalaciones y servicios de carácter
general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan
a la totalidad del edificio. El criterio básico tenido
en cuenta para determinar la participación de cada uno
en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente
asignado al piso o local, cuidándose de significar que
la no utilización del servicio generador del gasto no
exime de la obligación correspondiente.
Una de las más importantes novedades
que contiene la Ley es la de vigorizar en todo lo posible la
fuerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares,
así por lo que concierne al disfrute del apartamento,
cuanto por lo que se refiere al abono de gastos. Mediante la
aplicación de las normas generales vigentes en la materia,
el incumplimiento de las obligaciones genera la acción
dirigida a exigir judicialmente su cumplimiento, bien de modo
específico, esto es, imponiendo a través de la
coacción lo que voluntariamente no se ha observado,
o bien en virtud de la pertinente indemnización. Pero
esta normal sanción del incumplimiento puede no resultar
suficientemente eficaz en casos como los aquí considerados,
y ello por diversas razones: una es la de que la inobservancia
del deber trae repercusiones sumamente perturbadoras para grupos
extensos de personas, al paso que dificulta el funcionamiento
del régimen de propiedad horizontal; otra razón
es la de que, en lo relativo a los deberes de disfrute, la
imposición judicial del cumplimiento específico
es prácticamente imposible por el carácter negativo
de la obligación, y la indemnización no cubre
la finalidad que se persigue de armonizar la convivencia. Por
eso se prevé la posibilidad de la privación judicial
del disfrute del piso o local cuando concurran circunstancias
taxativamente señaladas, y por otra parte se asegura
la contribución a los gastos comunes con una afectación
real del piso o local al pago de este crédito considerado
preferente.
La concurrencia de una colectividad
de personas en la titularidad de derechos que, sin perjuicio
de su sustancial individualización, recaen sobre fracciones
de un mismo edificio y dan lugar a relaciones de interdependencia
que afectan a los respectivos titulares ha hecho indispensable
en la práctica la creación de órganos
de gestión y administración. La Ley, que en todo
momento se ha querido mostrar abierta a las enseñanzas
de la experiencia, la ha tenido muy especialmente en cuenta
en esta materia. Y fruto de ella, así como de la detenida
ponderación de los diversos problemas, ha sido confiar
normalmente al adecuado funcionamiento del régimen de
propiedad horizontal a tres órganos: la Junta, el Presidente
de la misma y el Administrador. La Junta, compuesta de todos
los titulares, tiene los cometidos propios de un órgano
rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al
año, y para la adopción de acuerdos válidos
se requiere, por regla general, el voto favorable tanto de
la mayoría numérica o personal cuanto de la económica,
salvo cuando la trascendencia de la materia requiera la unanimidad,
o bien cuando por el contrario, por la relativa importancia
de aquélla, y para que la simple pasividad de los propietarios
no entorpezca el funcionamiento de la institución, sea
suficiente la simple mayoría de los asistentes. El cargo
de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta,
lleva implícita la representación de todos los
titulares en juicio y fuera de él, con lo que se resuelve
el delicado problema de legitimación que se ha venido
produciendo. Y, finalmente, el Administrador, que ha de ser
designado por la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella,
ha de actuar siempre en dependencia de la misma, sin perjuicio
de cumplir en todo caso las obligaciones que directamente se
le imponen.
Por otra parte se ha dado a esto una
cierta flexibilidad para que el número de estas personas
encargadas de la representación y gestión sea
mayor o menor según la importancia y necesidad de la
colectividad.
Por último, debe señalarse
que la economía del sistema establecido tiene interesantes
repercusiones en cuanto afecta al Registro de la Propiedad
y exige una breve reforma en la legislación hipotecaria.
Se ha partido, en un afán de claridad, de la conveniencia
de agregar dos párrafos al artículo 8 de la vigente
Ley Hipotecaria, el cuarto y el quinto, que sancionan, en principio,
la posibilidad de la inscripción del edificio en su
conjunto, sometido al régimen de propiedad horizontal,
y al mismo tiempo la del piso o local como finca independiente,
con folio registral propio.
El número cuarto del mencionado
artículo 8 prevé la hipótesis normal de
constitución del régimen de propiedad horizontal,
es decir, la construcción de un edificio por un titular
que lo destine precisamente a la enajenación de pisos
y el caso, menos frecuente, de que varios propietarios de un
edificio traten de salir de la indivisión de mutuo acuerdo,
o construyan un edificio con ánimo de distribuirlo,
ab initio, entre ellos mismos, transformándose en propietarios
singulares de apartamento o fracciones independientes. A título
excepcional, y con el mismo propósito de simplificar
los asientos, se permite inscribir a la vez la adjudicación
concreta de los repetidos apartamentos a favor de sus respectivos
titulares, siempre que así lo soliciten todos ellos.
Y el número quinto del mismo
artículo 8 permite crear el folio autónomo e
independiente de cada piso o local, siempre que consten previamente
inscritos el inmueble y la constitución del régimen
de propiedad horizontal.
En su virtud, y de conformidad con la
propuesta elaborada por las Cortes Españolas, dispongo:
CAPÍTULO
I
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1.
La presente Ley tiene por objeto la
regulación de la forma especial de propiedad establecida
en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina
propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley tendrán
también la consideración de locales aquellas
partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida a un elemento común de
aquél o a la vía pública.
Artículo 2.
Esta Ley será de aplicación:
-
A las comunidades de propietarios
constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo
5.
-
A las comunidades que reúnan
los requisitos establecidos en el artículo 396 del
Código Civil y no hubiesen otorgado el título
constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades
se regirán, en todo caso, por las disposiciones
de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico
de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes,
así como en cuanto a los derechos y obligaciones
recíprocas de los comuneros.
-
A los complejos inmobiliarios privados,
en los términos establecidos en esta Ley.
CAPÍTULO II
DEL RÉGIMEN DE
LA PROPIEDAD POR PISOS O LOCALES
Artículo 3.
En el régimen de propiedad establecido
en el artículo 396 del Código Civil corresponde
a cada piso o local:
-
El derecho singular y exclusivo
de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado
y susceptible de aprovechamiento independiente, con los
elementos arquitectónicos e instalaciones de todas
clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro
de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario,
así como el de los anejos que expresamente hayan
sido señalados en el título, aunque se hallen
situados fuera del espacio delimitado.
-
La copropiedad, con los demás
dueños de pisos o locales, de los restantes elementos,
pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una
cuota de participación con relación al total
del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo.
Dicha cuota servirá de módulo para determinar
la participación en las cargas y beneficios por razón
de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local
no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse
por acuerdo unánime.
Cada propietario puede libremente disponer
de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran
y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones
derivadas de este régimen de propiedad.
Artículo 4.
La acción de división
no procederá para hacer cesar la situación que
regula esta Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada
propietario proindiviso sobre un piso o local determinado,
circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión
no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad
común de todos los propietarios.
Artículo 5.
El título constitutivo de la
propiedad por pisos o locales describirá, además
del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se
asignará número correlativo. La descripción
del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas
en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones
con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su
extensión, linderos, planta en la que se hallare y los
anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la
cuota de participación que corresponde a cada piso o
local, determinada por el propietario único del edificio
al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios
existentes, por laudo o por resolución judicial. Para
su fijación se tomará como base la superficie útil
de cada piso o local en relación con el total del inmueble,
su emplazamiento interior o exterior, su situación y
el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de
los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener,
además, reglas de constitución y ejercicio del
derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al
uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales,
instalaciones y servicios, gastos, administración y
gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando
un estatuto privativo que no perjudicará a terceros
si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del
título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de
acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para
la constitución.
Artículo 6.
Para regular los detalles de la convivencia
y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes,
y dentro de los límites establecidos por la Ley y los
estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas
de régimen interior, que obligarán también
a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista
para tomar acuerdos sobre la administración.
Artículo 7.
-
El propietario de cada piso o local
podrá modificar los elementos arquitectónicos,
instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe
o altere la seguridad del edificio, su estructura general,
su configuración o estado exteriores, o perjudique
los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de
tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración
alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes
deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
-
Al propietario y al ocupante del
piso o local no les está permitido desarrollar en él
o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los
estatutos, que resulten dañosas para la finca o
que contravengan las disposiciones generales sobre actividades
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a
iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u
ocupantes, requerirá a quien realice las actividades
prohibidas por este apartado la inmediata cesación
de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones
judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su
conducta el Presidente, previa autorización de la
Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto,
podrá entablar contra él acción de
cesación que, en lo no previsto expresamente por
este artículo, se sustanciará a través
del juicio ordinario.(Párrafo modificado por
la LEY 01/2000, DE 7 DE ENERO, DE ENJUICIAMIENTO CIVIL
(BOE DEL 8))
Presentada la demanda, acompañada
de la acreditación del requerimiento fehaciente
al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado
por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar
con carácter cautelar la cesación inmediata
de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir
en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo
cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar
la efectividad de la orden de cesación. La demanda
habrá de dirigirse contra el propietario y, en su
caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria
podrá disponer, además de la cesación
definitiva de la actividad prohibida y la indemnización
de daños y perjuicios que proceda, la privación
del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no
superior a tres años, en función de la gravedad
de la infracción y de los perjuicios ocasionados
a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario,
la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente
todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como
su inmediato lanzamiento.
Artículo 8.
Los pisos o locales y sus anejos podrán
ser objeto de división material, para formar otros más
reducidos e independientes, y aumentados por agregación
de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por
segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá,
además del consentimiento de los titulares afectados,
la aprobación de la junta de propietarios, a la que
incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación
para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto
en el artículo 5, sin alteración de las cuotas
de los restantes.
Artículo 9.
«1. Son obligaciones de cada propietario:
-
Respetar las instalaciones generales
de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean
de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios,
estén o no incluidos en su piso o local, haciendo
un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento
que se causen daños o desperfectos.
-
Mantener en buen estado de conservación
su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos
que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios,
resarciendo los daños que ocasione por su descuido
o el de las personas por quienes deba responder.
-
Consentir en su vivienda o local
las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir
en él las servidumbres imprescindibles requeridas
para la creación de servicios comunes de interés
general acordados conforme a lo establecido en el artículo
17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los
daños y perjuicios ocasionados.
-
Permitir la entrada en su piso o
local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
-
Contribuir, con arreglo a la cuota
de participación fijada en el título o a
lo especialmente establecido, a los gastos generales para
el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios,
cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización.
Los créditos a favor de la
comunidad derivados de la obligación de contribuir
al sostenimiento de los gastos generales correspondientes
a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad
en curso y al año natural inmediatamente anterior
tienen la condición de preferentes a efectos del
artículo 1923 del Código Civil y preceden,
para su satisfacción, a los enumerados en los apartados
3. o ,4. o y 5. o de dicho precepto, sin perjuicio de la
preferencia establecida a favor de los créditos
salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o
local en régimen de propiedad horizontal, incluso
con título inscrito en el Registro de la Propiedad,
responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades
adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento
de los gastos generales por los anteriores titulares hasta
el límite de los que resulten imputables a la parte
vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición
y al año natural inmediatamente anterior. El piso
o local estará legalmente afecto al cumplimiento
de esta obligación.
En el instrumento público
mediante el que se transmita, por cualquier título,
la vivienda o local el transmitente, deberá declarar
hallarse al corriente en el pago de los gastos generales
de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.
El transmitente deberá aportar en este momento certificación
sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente
con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse
el otorgamiento del documento público, salvo que
fuese expresamente exonerado de esta obligación
por el adquirente. La certificación será emitida
en el plazo máximo de siete días naturales
desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario,
con el visto bueno del presidente, quienes responderán,
en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los
datos consignados en la misma y de los perjuicios causados
por el retraso en su emisión.
-
Contribuir, con arreglo a su respectiva
cuota de participación, a la dotación del
fondo de reserva que existirá en la comunidad de
propietarios para atender las obras de conservación
y reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad
corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado
con una cantidad que en ningún caso podrá ser
inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la
comunidad podrá suscribir un contrato de seguro
que cubra los daños causados en la finca o bien
concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble
y sus instalaciones generales.
-
Observar la diligencia debida en
el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás
titulares y responder ante éstos de las infracciones
cometidas y de los daños causados.
-
Comunicar a quien ejerza las funciones
de secretario de la comunidad, por cualquier medio que
permita tener constancia de su recepción, el domicilio
en España a efectos de citaciones y notificaciones
de toda índole relacionadas con la comunidad. En
defecto de esta comunicación se tendrá por
domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local
perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos
jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación
o notificación al propietario fuese imposible practicarla
en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se
entenderá realizada mediante la colocación
de la comunicación correspondiente en el tablón
de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso
general habilitado al efecto, con diligencia expresiva
de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma
de notificación, firmada por quien ejerza las funciones
de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.
La notificación practicada de esta forma producirá plenos
efectos jurídicos en el plazo de tres días
naturales.
-
Comunicar a quien ejerza las funciones
de secretario de la comunidad, por cualquier medio que
permita tener constancia de su recepción, el cambio
de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación
seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad
devengadas con posterioridad a la transmisión de
forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del
derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo
anterior no será de aplicación cuando cualquiera
de los órganos de gobierno establecidos en el artículo
13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de
la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos
concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha
transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las
reglas del apartado anterior se reputarán generales
los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales,
sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento
de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido
en el artículo 11.2 de esta Ley.»
Artículo 10.
-
Será obligación de
la comunidad la realización de las obras necesarias
para el adecuado sostenimiento y conservación del
inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las
debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad
y seguridad.
-
Los propietarios que se opongan
o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes
dictadas por la autoridad competente responderán
individualmente de las sanciones que puedan imponerse en
vía administrativa.
-
En caso de discrepancia sobre la
naturaleza de las obras a realizar resolverá lo
procedente la Junta de propietarios. También podrán
los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico
en los términos establecidos en la ley.
-
Al pago de los gastos derivados
de la realización de las obras de conservación
a que se refiere el presente artículo estará afecto
el piso o local en los mismos términos y condiciones
que los establecidos en el artículo 9 para los gastos
generales.
Artículo 11.
-
Ningún propietario podrá exigir
nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos
para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad
del inmueble, según su naturaleza y características.
-
Cuando se adopten válidamente
acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor
del párrafo anterior y cuya cuota de instalación
exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de
gastos comunes, el disidente no resultará obligado,
ni se modificará su cuota, incluso en el caso de
que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier
tiempo, participar de las ventajas de la innovación,
habrá de abonar su cuota en los gastos de realización
y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el
correspondiente interés legal.
-
Las innovaciones que hagan inservible
alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un
propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento
expreso de éste.
-
Las derramas para el pago de mejoras
realizadas o por realizar en el inmueble serán a
cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad
de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Artículo 12.
La construcción de nuevas plantas
y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica
del edificio o de las cosas comunes afectan al título
constitutivo y deben someterse al régimen establecido
para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte
fijará la naturaleza de la modificación, las
alteraciones que origine en la descripción de la finca
y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el
titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
Artículo 13.
-
Los órganos de gobierno de
la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El presidente y, en su caso,
los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo
mayoritario de la Junta de propietarios, podrán
establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad,
sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones
y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye
a los anteriores.
-
El presidente será nombrado,
entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente,
mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio,
si bien el propietario designado podrá solicitar
su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso
al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.
El juez, a través del procedimiento establecido
en el artículo 17.3, resolverá de plano lo
procedente, designando en la misma resolución al
propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente
en el cargo hasta que se proceda a nueva designación
en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse
al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para
la Junta designar presidente de la comunidad.
-
El presidente ostentará legalmente
la representación de la comunidad, en juicio y fuera
de el, en todos los asuntos que la afecten.
-
La existencia de vicepresidentes
será facultativa. Su nombramiento se realizará por
el mismo procedimiento que el establecido para la designación
del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o
a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente
en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste,
así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones
en los términos que establezca la Junta de propietarios.
-
Las funciones del secretario y del
administrador serán ejercidas por el presidente
de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de
propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la previsión
de dichos cargos separadamente de la presidencia.
-
Los cargos de secretario y administrador
podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse
independientemente.
El cargo de administrador y en su
caso, el de secretario y administrador podrá ser
ejercido por cualquier propietario, así como por
personas físicas con cualificación profesional
suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas
funciones. También podrá recaer en corporaciones
y otras personas jurídicas en los términos
establecidos en el ordenamiento jurídico.
-
Salvo que los estatutos de la comunidad
dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos
de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo
antes de la expiración del mandato por acuerdo de
la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
-
Cuando el número de propietarios
de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro
podrán acogerse al régimen de administración
del artículo 398 del Código Civil, si expresamente
lo establecen los estatutos.
Artículo 14.
Corresponde a la Junta de propietarios:
-
Nombrar y remover a las personas
que ejerzan los cargos mencionados en el artículo
anterior y resolver las reclamaciones que los titulares
de los pisos o locales formulen contra la actuación
de aquéllos.
-
Aprobar el plan de gastos e ingresos
previsibles y las cuentas correspondientes.
-
Aprobar los presupuestos y la ejecución
de todas las obras de reparación de la finca sean
ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas
urgentes adoptadas por el administrador de conformidad
con lo dispuesto en el artículo 20.c).
-
Aprobar o reformar los estatutos
y determinar las normas de régimen interior.
-
Conocer y decidir en los demás
asuntos de interés general para la comunidad, acordando
las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio
común.
Articulo 15.
-
La asistencia a la Junta de propietarios
será personal o por representación legal
o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito
firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese "pro
indiviso" a diferentes propietarios éstos nombrarán
un representantes para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare
en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al
nudo propietario, quien, salvo manifestación en
contrario, se entenderá representado por el usufructuario,
debiendo ser expresa la delegación cuando se trate
de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo
17 o de obras extraordinarias y de mejora.
-
Los propietarios que en el momento
de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en
el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y
no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido
a la consignación judicial o notarial de la suma
adeudada, podrán participar en sus deliberaciones
si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la
Junta reflejará los propietarios privados del derecho
de voto, cuya persona y cuota de participación en
la comunidad no será computada a efectos de alcanzar
las mayorías exigidas en esta Ley.
Artículo 16.
-
La Junta de propietarios se reunirá por
lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos
y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere
conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de
los propietarios, o un número de éstos que
representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
-
La convocatoria de las Juntas la
hará el presidente y, en su defecto, los promotores
de la reunión, con indicación de los asuntos
a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en
primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose
las citaciones en la forma establecida en el artículo
9. La convocatoria contendrá una relación
de los propietarios que no estén al corriente en
el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de
la privación del derecho de voto si se dan los supuestos
previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir
que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre
cualquier tema de interés para la comunidad; a tal
efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente
los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual
los incluirá en el orden del día de la siguiente
Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta
no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría
de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría
de las cuotas de participación se procederá a
una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción
a "quórum".
La Junta se reunirá en segunda
convocatoria en el lugar, día y hora indicados en
la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo
día si hubiese transcurrido media hora desde la
anterior. En su defecto, será nuevamente convocada,
conforme a los requisitos establecidos en este artículo,
dentro de los ocho días naturales siguientes a la
Junta no celebrada, cursándose en este caso las
citaciones con una antelación mínima de tres
días.
-
La citación para la Junta
ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis
días de antelación, y para las extraordinarias,
con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento
de todos los interesados. La Junta podrá reunirse
válidamente aun sin la convocatoria del presidente,
siempre que concurran la totalidad de los propietarios
y así lo decidan.
Artículo 17.
Los acuerdos de la Junta de propietarios
se sujetarán a las siguientes normas:
-
La unanimidad sólo será exigible
para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación
o modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos
de la comunidad.
El establecimiento o supresión
de los servicios de ascensor, portería, conserjería,
vigilancia u otros servicios comunes de interés
general, incluso cuando supongan la modificación
del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el
voto favorable de las tres quintas partes del total de
los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas
partes de las cuotas de participación. El arrendamiento
de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico
en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable
de las tres quintas partes del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las
cuotas de participación, así como el consentimiento
del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
La realización de obras o
el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan
por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas
que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía,
incluso cuando impliquen la modificación del título
constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto
favorable de la mayoría de los propietarios que,
a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación.
A los efectos establecidos en los
párrafos anteriores de esta norma, se computarán
como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes
de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados
del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento
establecido en el artículo 9, no manifiesten su
discrepancia por comunicación a quien ejerza las
funciones de secretario de la comunidad en el plazo de
treinta días naturales, por cualquier medio que
permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente
adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan
a todos los propietarios.
-
La instalación de las infraestructuras
comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación
regulados en el Real
Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la
adaptación de los existentes, así como
la instalación de sistemas comunes o privativos
de aprovechamiento de la energía solar, o bien de
las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros
energéticos colectivos, podrá ser acordada,
a petición de cualquier propietario, por un tercio
de los integrantes de la comunidad que representen, a su
vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir
el coste de la instalación o adaptación de
dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su
conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos
propietarios que no hubieren votado expresamente en la
Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad
solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones
o a los suministros energéticos, y ello requiera
aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones
realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles
siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido,
debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés
legal.
Sin perjuicio de lo establecido
anteriormente respecto a los gastos de conservación
y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la
consideración, a los efectos establecidos en esta
Ley, de elemento común.
-
Para la validez de los demás
acuerdos bastará el voto de la mayoría del
total de los propietarios que, a su vez, representen la
mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán
válidos los acuerdos adoptados por la mayoría
de los asistentes, siempre que ésta represente,
a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas
de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere
lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos
anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el
mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo
en comparecencia los contradictores previamente citados,
resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte
días, contados desde la petición, haciendo
pronunciamiento sobre el pago de costas.
Artículo 18.
-
Los acuerdos de la Junta de Propietarios
serán impugnables ante los tribunales de conformidad
con lo establecido en la legislación procesal general,
en los siguientes supuestos:
-
Cuando sean contrarios a la ley
o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
-
Cuando resulten gravemente lesivos
para los intereses de la propia comunidad en beneficio
de uno o varios propietarios.
-
Cuando supongan un grave perjuicio
para algún propietario que no tenga obligación
jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con
abuso de derecho.
-
Estarán legitimados para
la impugnación de estos acuerdos los propietarios
que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes
por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido
privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos
de la Junta el propietario deberá estar al corriente
en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la
comunidad o proceder previamente a la consignación
judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación
para la impugnación de los acuerdos de la Junta
relativos al establecimiento o alteración de las
cuotas de participación a que se refiere el artículo
9 entre los propietarios.
-
La acción caducará a
los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de
propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a
la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción
caducará al año. Para los propietarios ausentes
dicho plazo se computará a partir de la comunicación
del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el
artículo 9.
-
La impugnación de los acuerdos
de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo
que el juez así lo disponga con carácter
cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad
de propietarios.
Artículo 19.
-
Los acuerdos de la Junta de propietarios
se reflejarán en un libro de actas diligenciado
por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente
se disponga.
-
El acta de cada reunión de
la Junta de propietarios deberá expresar, al menos,
las siguientes circunstancias:
-
La fecha y el lugar de celebración.
-
El autor de la convocatoria y,
en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
-
Su carácter ordinario o
extraordinario y la indicación sobre su celebración
en primera o segunda convocatoria.
-
Relación de todos los asistentes
y sus respectivos cargos, así como de los propietarios
representados, con indicación, en todo caso, de
sus cuotas de participación.
-
El orden del día de la
reunión.
-
Los acuerdos adoptados, con indicación,
en caso de que ello fuera relevante para la validez del
acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren
votado a favor y en contra de los mismos, así como
de las cuotas de participación que respectivamente
representen.
-
El acta deberá cerrarse con
las firmas del presidente y del secretario al terminar
la reunión o dentro de los diez días naturales
siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos,
salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a
los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido
en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos
o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente
la fecha y lugar de celebración, los propietarios
asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados,
con indicación de los votos a favor y en contra,
así como las cuotas de participación que
respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente
y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse
antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios,
que deberá ratificar la subsanación.
-
El secretario custodiará los
libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar,
durante el plazo de cinco años, las convocatorias,
comunicaciones, apoderamientos y demás documentos
relevantes de las reuniones.
Artículo 20.
Corresponde al administrador:
-
Velar por el buen régimen
de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos
efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a
los titulares.
-
Preparar con la debida antelación
y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo
los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
-
Atender a la conservación
y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones
y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta
de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
-
Ejecutar los acuerdos adoptados
en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los
cobros que sean procedentes.
-
Actuar, en su caso, como secretario
de la Junta y custodiar a disposición de los titulares
la documentación de la comunidad.
-
Todas las demás atribuciones
que se confieran por la Junta.
Artículo 21.
-
Las obligaciones a que se refieren
los apartados e) y f) del artículo 9 deberán
cumplirse por el propietario de la vivienda o local en
el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario,
el presidente o el administrador, si así lo acordase
la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente
a través del proceso monitorio.
-
La utilización del procedimiento
monitorio requerirá la previa certificación
del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación
de la deuda con la comunidad de propietarios por quien
actúe como secretario de la misma, con el visto
bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido
notificado a los propietarios afectados en la forma establecida
en el artículo 9.
-
A la cantidad que se reclame en
virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse
la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago,
siempre que conste documentalmente la realización
de éste, y se acompañe a la solicitud el
justificante de tales gastos.
-
Cuando el propietario anterior de
la vivienda o local deba responder solidariamente del pago
de la deuda, podrá dirigirse contra él la
petición inicial, sin perjuicio de su derecho a
repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir
la reclamación contra el titular registral, que
gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.
En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse
contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos
conjuntamente.
-
Cuando el deudor se oponga a la
petición inicial del proceso monitorio, el acreedor
podrá solicitar el embargo preventivo de bienes
suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad
reclamada, los intereses y las costas. El tribunal acordará,
en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que
el acreedor preste caución. No obstante, el deudor
podrá enervar el embargo prestando aval bancario
por la cuantía por la que hubiese sido decretado.
-
Cuando en la solicitud inicial del
proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales
de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas
a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción
en todo caso a los límites establecidos en el apartado
tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por
su intervención, tanto si aquél atendiere
el requerimiento de pago como si no compareciere ante el
tribunal. En los casos en que exista oposición,
se seguirán las reglas generales en materia de costas,
aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente
favorable a su pretensión, se deberán incluir
en ellas los honorarios del abogado y los derechos del
procurador derivados de su intervención, aunque
no hubiera sido preceptiva. (Artículo modificado
por la LEY 01/2000, DE 7 DE ENERO, DE ENJUICIAMIENTO CIVIL
(BOE DEL 8))
Articulo 22.
-
La comunidad de propietarios responderá de
sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos
a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de
pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse
contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente
proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
-
Cualquier propietario podrá oponerse
a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente
en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la
comunidad en el momento de formularse el requerimiento
a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de
requerimiento, serán de su cargo las costas causadas
hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
Articulo 23.
El régimen de propiedad horizontal
se extingue:
-
Por la destrucción del edificio,
salvo pacto en contrario. Se estimará producida
aquélla cuando el coste de la reconstrucción
exceda del 50 % del valor de la finca al tiempo de ocurrir
el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto
por un seguro.
-
Por conversión en propiedad
o copropiedad ordinarias.
CAPÍTULO III
DEL RÉGIMEN DE
LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS
Artículo 24.
-
El régimen especial de propiedad
establecido en el artículo 396 del Código
Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios
privados que reúnan los siguientes requisitos:
-
Estar integrados por dos o más
edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo
destino principal sea la vivienda o locales.
-
Participar los titulares de estos
inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren
divididos horizontalmente, con carácter inherente
a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre
otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones
o servicios.
-
Los complejos inmobiliarios privados
a que se refiere el apartado anterior podrán:
-
Constituirse en una sola comunidad
de propietarios a través de cualquiera de los
procedimientos establecidos en el párrafo segundo
del artículo 5. En este caso quedarán sometidos
a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente
de aplicación.
-
Constituirse en una agrupación
de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que
el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada
sea otorgado por el propietario único del complejo
o por los presidentes de todas las comunidades llamadas
a integrar aquélla, previamente autorizadas por
acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios.
El título constitutivo contendrá la descripción
del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos,
viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la
cuota de participación de cada una de las comunidades
integradas, las cuales responderán conjuntamente
de su obligación de contribuir al sostenimiento
de los gastos generales de la comunidad agrupada. El
título y los estatutos de la comunidad agrupada
serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
-
La agrupación de comunidades
a que se refiere el apartado anterior gozará, a
todos los efectos, de la misma situación jurídica
que las comunidades de propietarios y se regirá por
las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
-
La Junta de propietarios estará compuesta,
salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de
las comunidades integradas en la agrupación,
los cuales ostentarán la representación
del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
-
La adopción de acuerdos
para los que la ley requiera mayorías cualificadas
exigirá, en todo caso, la previa obtención
de la mayoría de que se trate en cada una de
las Juntas de propietarios de las comunidades que integran
la agrupación.
-
Salvo acuerdo en contrario de
la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada
lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre
el fondo de reserva.
La competencia de los órganos
de gobierno de la comunidad agrupada únicamente
se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones
y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar
en ningún caso las facultades que corresponden a
los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios
integradas en la agrupación de comunidades.
-
A los complejos inmobiliarios privados
que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas
en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente
respecto de los pactos que establezcan entre sí los
copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las
mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.
DISPOSICIÓN
ADICIONAL
-
Sin perjuicio de las disposiciones
que en uso de sus competencias adopten las Comunidades
Autónomas, la constitución del fondo de reserva
regulado en el artículo 9.1.f) se ajustará a
las siguientes reglas:
-
El fondo deberá constituirse
en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios
el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente
al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada
en vigor de la presente disposición. Las nuevas
comunidades de propietarios constituirán el fondo
de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.
-
En el momento de su constitución
el fondo estará dotado con una cantidad no inferior
al 2,5 % del presupuesto ordinario de la comunidad. A
tal efecto, los propietarios deberán efectuar
previamente las aportaciones necesarias en función
de su respectiva cuota de participación.
-
Al aprobarse el presupuesto ordinario
correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior
a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la
dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía
mínima establecida en el artículo 9.
-
La dotación del fondo de
reserva no podrá ser inferior, en ningún
momento del ejercicio presupuestario, al mínimo
legal establecido.
Las cantidades detraídas
de fondo durante el ejercicio presupuestario para atender
los gastos de conservación y reparación de
la finca permitidos por la presente Ley se computarán
como parte integrante del mismo a efectos del cálculo
de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio
presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias
para cubrir las cantidades detraídas del fondo de
reserva conforme a lo señalado en el párrafo
anterior.
DISPOSICION TRANSITORIA ÚNICA
Las normas contenidas en el artículo
21 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, conforme a la nueva
redacción dada a dicho precepto por la presente Ley,
no serán aplicables a los procesos judiciales ya iniciados
de acuerdo con la legislación anteriormente vigente,
los cuales continuarán tramitándose con arreglo
a ésta hasta su conclusión.
DISPOSICIÓN
FINAL ÚNICA
-
Quedan derogadas cuantas disposiciones
generales se opongan a lo establecido en la presente Ley.
Asimismo quedan sin efecto las cláusulas contenidas
en los estatutos de las comunidades de propietarios que
resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
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Los estatutos de las comunidades
de propietarios se adaptarán, en el plazo de un
año, a lo dispuesto en la presente Ley.
Quedan derogadas cuantas disposiciones
se opongan a lo establecido en esta Ley.
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