Ley
29/1994, de 24 de noviembre
(BOE núm. 282 de
25 de noviembre de 1994)
PREÁMBULO
TITULO
I - ÁMBITO DE LA LEY
Art. 1 - Ámbito
de aplicación.
Art. 2 - Arrendamiento
de vivienda.
Art. 3 - Arrendamiento
para uso distinto de vivienda.
Art. 4 - Régimen
aplicable.
Art. 5 - Arrendamientos
excluidos.
TITULO
II - DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
CAPITULO
I - Normas generales
Art. 6 - Naturaleza
de las normas.
Art. 7 - Condición
de arrendamiento de vivienda.
Art. 8 - Cesión
de contrato y subarriendo.
CAPITULO
II - De la duración del contrato
Art. 9 - Plazo
minimo.
Art. 10 - Prórroga
del contrato.
Art. 11 - Desistimiento
del contrato.
Art. 12 - Desistimiento
y vencimiento en caso de matrimonio o conviviencia del arrendatario.
Art. 13 - Resolución
del derecho del arrendador.
Art. 14 - Enajenación
de la vivienda arrendada.
Art. 15 - Separación,
divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
Art. 16 - Muerte
del arrendatario.
CAPITULO
III - De la renta
Art. 17 - Determinación
de la renta.
Art. 18 - Actualización
de la renta.
Art. 19 - Elevación
de renta por mejoras.
Art. 20 - Gastos
generales y de servicios individuales.
CAPITULO
IV - De los derechos y obligaciones de las partes
Art. 21 - Conservación
de la vivienda.
Art. 22 - Obras
de mejora.
Art. 23 - Obras
del arrendatario.
Art. 24 - Arrendatarios
con minusvalía.
Art. 25 - Derecho
de adquisición preferente.
CAPITULO
IV - De los derechos y obligaciones de las partes
Art. 26 - Habitabilidad
de la vivienda.
Art. 27 - Incumplimiento
de obligaciones.
Art. 28 - Extinción
del arrendamiento.
TITULO III - DE LOS ARRENDAMIENTOS
PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA
Art. 29 - Enajenación de
la finca arrendada.
Art. 30 - Conservación,
mejora y obras del arrendatario.
Art. 31 - Derecho
de adquisición preferente.
Art. 32 - Cesión
del contrato y subarriendo.
Art. 33 - Muerte
del arrendatario.
Art. 34 - Indemnización
al arrendatario.
Art. 35 - Resolución
de pleno derecho.
TITULO IV - DISPOSICIONES COMUNES
Art. 36 - Fianza
Art. 37 - Formalización
del arrendamiento.
TITULO V - PROCESOS ARRENDATICIOS
Art. 38 - Competencia.
Art. 39 - Procedimiento
Art. 40 - Acumulación
de acciones.
DISPOSICIONES ADICIONALES
1ª. - Régimen
de las viviendas de protección oficial en arrendamiento.
2ª. - Modificación
de la Ley Hipotecaria.
3ª. - Depósito
de fianzas.
4ª. - Ayudas
para acceso a vivienda.
5ª. - Modificación
de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
6ª. - Censo de arrendamientos
urbanos.
7ª. - Modificación
Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje.
8ª. - Derecho de retorno.
9ª. - Declaración
de la situación de minusvalía.
10ª. - Prescripción.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
1ª. - Contratos celebrados
a partir del 9 de mayo de 1985.
2ª. - Contratos
de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9
de mayo de 1985.
3ª. - Contratos
de arrendamiento de local, celebrados con anterioridad
al 9 de mayo de 1985.
4ª. - Contratos
de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
5ª. - Arrendamiento de
viviendas de protección oficial.
6ª. - Procesos judiciales
.
DISPOSICIÓN DEROGATORIA
Disposición derogatoria única. Disposiciones
que se derogan.
DISPOSICIONES
FINALES
1ª. - Naturaleza
de la ley.
2ª. - Entrada en vigor.
3ª. - Publicación
por el Gobierno de los Índices de Precios al Consumo a
que se refiere esta Ley.
4ª. - Compensaciones
por vía fiscal.
JUAN CARLOS
I REY DE ESPAÑA
A todos los que la presente vieren
y entendieren.
Sabed: Que
las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar
la siguiente Ley.
PREÁMBULO
-
El régimen
jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra
en la actualidad regulado por el texto refundido de la
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el
Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.Los principios
que inspiraron la reforma de la legislación arrendaticia
llevada a cabo en 1964, según reza la Exposición
de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar
el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a
las circunstancias económicas del país
y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto
refundido no llegó a alcanzar sus objetivos de
desbloquear la situación de las rentas congeladas.
El citado texto consagró, además, un régimen
de subrogaciones, tanto ínter vivos como mortis
causa, favorable a los intereses del arrendatario.Ambas
circunstancias determinaron un marco normativo que la
práctica ha puesto de manifiesto que fomentaba
escasamente la utilización del instituto arrendaticio.Ante
estas circunstancias, el Real Decreto-ley 2/1985, de
30 de abril, sobre Medidas de Política Económica,
introdujo dos modificaciones en la regulación
del régimen de los arrendamientos urbanos que
han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior
de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad
para la transformación de viviendas en locales
de negocio y la libertad para pactar la duración
del contrato, suprimiendo el carácter obligatorio
de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos
urbanos.El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados
mixtos. Por un lado, ha permitido que la tendencia a
la disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas
que se estaba produciendo a principios de la década
de los ochenta se detuviera, aunque no ha podido revertir
sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado,
sin embargo, ha generado una enorme inestabilidad en
el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a un
fenómeno de contratos de corta duración.
Esto a su vez ha producido un movimiento de incremento
de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado
por su simultaneidad en el tiempo con un período
de elevación de los precios en el mercado inmobiliario.En
la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos
en vivienda se caracteriza por la coexistencia de dos
situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los
contratos celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985,
que representan aproximadamente el 20 por 100 del total
y se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante
grado de rotación ocupacional por consecuencia
de su generalizada duración anual. Por el otro,
los contratos celebrados con anterioridad a la fecha
de entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En general,
se trata de contratos con rentas no elevadas y, en el
caso de los contratos celebrados con anterioridad a la
Ley de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total,
con rentas que se pueden calificar como ineconómicas.Las
disfunciones que esta situación genera en el mercado
son tales que han convertido al arrendamiento en una
alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición
en propiedad en relación con la solución
al problema de la vivienda. En este sentido, sólo
un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas
se encuentra en régimen de alquiler.Por ello,
la finalidad última que persigue la reforma es
la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos
urbanos como pieza básica de una política
de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado
en el artículo 47, de reconocimiento del derecho
de todos los españoles a disfrutar de una vivienda
digna y adecuada.La consecución de este objetivo
exige una modificación normativa que permita establecer
un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes,
y aunque es evidente que el cambio normativo por sí mismo
no constituye una condición suficiente para potenciar
la oferta en este sector, sí es una condición
necesaria para que ello se produzca.La regulación
sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir
de una clara diferenciación de trato entre los
arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier
otro uso distinto del de vivienda, por entender que las
realidades económicas subyacentes son sustancialmente
distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos
disímiles que se hagan eco de esa diferencia.En
este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter
tuitivo de la regulación de los arrendamientos
de vivienda, se opta en relación con los destinados
a otros usos por una regulación basada de forma
absoluta en el libre acuerdo de las partes.
Además,
la ley contiene una reforma parcial de la regulación
de los procesos arrendaticios y la modificación
del régimen de los contratos actualmente en vigor.
La regulación
de los arrendamientos de vivienda presenta novedades
significativas, fundamentalmente en relación con
su duración. En este sentido, se ha optado por
establecer un plazo mínimo de duración
del contrato de cinco años, por entender que un
plazo de estas características permite una cierta
estabilidad para las unidades familiares que les posibilita
contemplar al arrendamiento como alternativa válida
a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo
que pudiera constituir un freno para que tanto los propietarios
privados como los promotores empresariales sitúen
viviendas en este mercado.Este plazo mínimo de
duración se articula a partir del libre pacto
entre las partes sobre la duración inicial del
contrato más un sistema de prórrogas anuales
obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cinco
años de duración, si el pacto inicial hubiera
sido por un plazo inferior.Se introduce también
en la ley un mecanismo de prórroga tácita,
transcurrido como mínimo el plazo de garantía
de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo articulado,
asimismo, sobre períodos anuales, de tres años.El
reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen
plazos inferiores de duración ha hecho que la
ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva
a la necesidad, conocida al tiempo de la celebración
del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada
para domicilio del propio arrendador.El establecimiento
de un plazo de duración limitado permite mitigar
el impacto que el instituto de las subrogaciones pudiera
tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En la
medida en que el derecho de las personas subrogadas a
continuar en el uso de la vivienda arrendada sólo
se mantiene hasta la terminación del plazo contractual,
no existe inconveniente en mantener dicho derecho en
el ámbito mortis causa a favor de aquellas personas
con vinculación directa con el arrendatario. Destaca
como novedad el reconocimiento de este derecho al conviviente «more
uxorio».En relación con las subrogaciones ínter
vivos, sólo se reconoce su existencia previo consentimiento
escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce
una novedad en casos de resoluciones judiciales que,
en procesos de nulidad, separación o divorcio,
asignen la vivienda al cónyuge no titular. En
estos casos, se reconoce «ex lege» a dicho
cónyuge el derecho a continuar en el uso de la
vivienda arrendada por el tiempo que restare del contrato.El
régimen de rentas se construye en torno al principio
de la libertad de pactos entre las partes para la determinación
de la renta inicial tanto para los contratos nuevos como
para aquellos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos.
Esto asegurará, cuando ello sea preciso, que las
rentas de los contratos permitan reflejar la realidad
del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse
a la renta por la vía de las actualizaciones previstas.
Ello puede ser así, dado que la norma establece
un mecanismo de actualización de rentas vinculado
a las variaciones porcentuales que pueda experimentar
en un período anual el Indice de Precios al Consumo.Por
lo que se refiere a los derechos y obligaciones de las
partes, la ley mantiene en líneas generales la
regulación actual, sin introducir grandes novedades.
Se exceptúa el establecimiento de una previsión
especial para arrendatarios afectados de minusvalías
o con personas minusválidas a su cargo, que pretendan
efectuar modificaciones en la finca arrendada que les
permitan mejorar la utilización de la misma.También
se mantiene el derecho de adquisición preferente
en favor del arrendatario para el supuesto de enajenación
de la vivienda arrendada durante la vigencia del arrendamiento
aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse
que constituye un instrumento que sin suponer una grave
onerosidad para el arrendador incrementa las posibilidades
de permanencia del arrendatario en la vivienda.
Por último,
por lo que se refiere a la formalización de los
contratos, la ley mantiene la libertad de las partes
de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo,
se consagra expresamente la posibilidad de todos los
contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duración,
de acceder al Registro de la Propiedad, intentando, por
otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante
la vinculación de determinadas medidas de fomento
o beneficio al hecho de la inscripción. Este hecho
no sólo contribuye a reforzar las garantías
de las partes, sino que incrementa la información
disponible para el Estado, permitiéndole el diseño
y ejecución de aquellas medidas que puedan contribuir
a la mejora de la ordenación normativa y de la
práctica de los arrendamientos.
La ley
abandona la distinción tradicional entre arrendamientos
de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y
asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda,
que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad
de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge
o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos
distintos al de vivienda, categoría ésta
que engloba los arrendamientos de segunda residencia,
los de temporada, los tradicionales de local de negocio
y los asimilados a éstos.Este nuevo categorismo
se asienta en la idea de conceder medidas de protección
al arrendatario sólo allí donde la finalidad
del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad
de vivienda del individuo y de su familia, pero no en
otros supuestos en los que se satisfagan necesidades
económicas, recreativas o administrativas.Para
ello, en la regulación de los arrendamientos para
uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al
libre pacto de las partes todos los elementos del contrato,
configurándose una regulación supletoria
del libre pacto que también permite un amplio
recurso al régimen del Código Civil.
Se regulan
así, con carácter supletorio de la voluntad
expresa de arrendador y arrendatario, el régimen
de obligaciones de conservación y obras, el derecho
de adquisición preferente, el de traspaso y las
subrogaciones mortis causa, aunque limitadas al cónyuge
e hijos del arrendatario que continúen la actividad.
Se introduce en esta regulación una novedad consistente
en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando,
queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar
el local por el transcurso del plazo previsto, siempre
que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario
se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el
antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos
de traslado y de los perjuicios derivados del mismo,
cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su
actividad.
La fianza
arrendaticia mantiene su carácter obligatorio,
tanto en vivienda como en uso distinto, fijándose
su cuantía en una o dos mensualidades de renta,
según sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto.
Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autónomas
con competencias en materia de vivienda que regulen su
depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad,
ya que los rendimientos generados por estos fondos se
han revelado como una importante fuente de financiación
de las políticas autonómicas de vivienda,
que se considera debe de mantenerse.
En la
regulación de los procesos arrendaticios se establece
que la competencia para conocer de las controversias
corresponde, en todo caso, al Juez de Primera Instancia
del lugar donde esté sita la finca urbana, excluyendo
la posibilidad de modificar la competencia funcional
por vía de sumisión expresa o tácita
a Juez distinto.Esto no obsta para recordar la posibilidad
de que las partes en la relación jurídica
puedan pactar, para la solución de sus conflictos,
la utilización del procedimiento arbitral.La tramitación
de los procesos arrendaticios se defiere al juicio de
cognición, haciendo salvedad expresa de los supuestos
de aplicación del juicio de desahucio y del juicio
verbal cuando se ejecuten, en este último caso,
acciones para determinar rentas o importes que corresponda
abonar al arrendatario.Se regulan, asimismo, las condiciones
en las que el arrendatario podrá enervar la acción
en los desahucios promovidos por la falta de pago de
cantidades debidas por virtud de la relación arrendaticia.
Esta regulación matiza de forma significativa
las posibilidades de enervación y rehabilitación
contenidas en el texto refundido de 1964.En los supuestos
de acumulación de acciones se ha establecido,
junto a la regulación tradicional, la posibilidad
de acumulación que asiste a los arrendatarios
cuando las acciones ejercitadas se funden en hechos comunes
y se dirijan contra el mismo arrendador. También
se permite a éste en los supuestos de resolución
del contrato por falta de pago, el ejercicio acumulado
y simultáneo de la acción de resolución
del contrato y la reclamación de las cantidades
adeudadas.
Por último,
y como novedad más significativa de la ley en
materia procesal, se establece la regulación del
recurso de casación en materia arrendaticia por
entender que la materia, dada su importancia y la trascendencia
de los cambios normativos que esta norma introduce, debe
poder ser objeto de una doctrina jurisprudencial elaborada
en sede del Tribunal Supremo. Como notas más características
del recurso de casación pueden señalarse
las siguientes: sólo serán susceptibles
de dicho recurso las sentencias dictadas en los procesos
seguidos por los trámites del juicio de cognición,
siempre que las sentencias de primera y segunda instancia
no sean conformes, y la renta de los contratos se encuentre
por debajo de los límites que por ley se consagran.
-
Por
lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada
en vigor de esta ley, los celebrados al amparo del Real
Decreto-ley 2/1985 no presentan una especial problemática
puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la
que ha determinado el régimen de la relación
en lo que a duración y renta se refiere. Por ello,
estos contratos continuarán hasta su extinción
sometidos al mismo régimen al que hasta ahora
lo venían estando. En ese momento, la nueva relación
arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedará sujeta
a la nueva normativa. De esta regulación no quedan
exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior
al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeción
al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste
del libre pacto entre las partes.Por lo que se refiere
a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta
por una solución que intenta conjugar el máximo
de sencillez posible con un trato equilibrado de las
distintas situaciones en que las partes en conflicto
se encuentran. Por ello, se introduce un planteamiento
que mantiene el criterio de trato diferenciado entre
los contratos de arrendamiento de vivienda y los de local
de negocio otorgando condiciones más suaves de
modificación del arrendatario de vivienda que
al de local de negocio.Teniendo en cuenta los perjudiciales
efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la prórroga
obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la
necesidad de poner límite a la duración
de esta prórroga obligatoria restableciendo la
temporalidad de la relación arrendataria de conformidad
con su propia naturaleza, pero esta modificación
se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y
económicos de la medida tomando en consideración
la situación personal y familiar y la capacidad
económica de los arrendatarios.En este sentido,
en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresión
total de la subrogación ínter vivos, excepción
hecha de la derivada de resolución judicial en
procesos matrimoniales, y por la supresión gradual
de los derechos de subrogación mortis causa que
el texto refundido de 1964 reconocía.Como esta
medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales
de derechos son diferentes, arrendatarios titulares iniciales
del contrato, arrendatarios en primera subrogación
y arrendatarios en segunda subrogación, la norma
debe ofrecer respuestas adecuadas para cada una de ellas.
De ahí que la supresión de las subrogaciones
sea tanto más gradual cuanto mayor sea el contenido
potencial de derechos que la ley contempla para cada
supuesto, a partir del principio general de conservar
al arrendatario actual y a su cónyuge el derecho
a continuar en el uso de la vivienda arrendada hasta
su fallecimiento, allí donde este derecho les
estuviera reconocido por la legislación de 1964.En
cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar
desbloquear la situación de las rentas congeladas.
Para ello, se establece un sistema de revisión
aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo
de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas
de la inflación desde la fecha de celebración
del contrato o desde la última revisión
legal, según proceda. Esta revisión no
se produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose
el número de años en que se produce la
revisión total en función inversa de la
renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios
de menor nivel económico a que adapten sus economías
a la nueva realidad.En el caso de arrendatarios de bajo
nivel de renta, por debajo de dos veces y media, tres
o tres veces y media el salario mínimo interprofesional
en función del número de personas que habiten
en la vivienda arrendada, se excluye la revisión
de las rentas mandatándose al Gobierno para que
en el plazo de un año a partir de la entrada en
vigor de la ley configure un mecanismo de compensación
de naturaleza fiscal para aquellos arrendadores que no
hayan podido, por las circunstancias antes señaladas
proceder a la actualización de las rentas.Asimismo,
se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar
de beneficios en el Impuesto sobre el Patrimonio, en
el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de
conservación de la finca arrendada y el coste
de los servicios y suministros de que disfrute la vivienda
arrendada, en estos tres últimos casos mediante
la imputación de sus importes a los arrendatarios.En
el caso de los arrendamientos de locales de negocio,
se ha optado por articular un calendario de resolución
temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre
los arrendamientos en los que el arrendatario sea una
persona física de aquéllos en los que sea
una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia
económica allí donde el entramado organizativo
sea más complejo.Por ello, se mantienen, aunque
de forma limitada, derechos de subrogación mortis
causa en el primer supuesto, garantizándose al
grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad,
un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse
mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y
continúen el ejercicio de la actividad que se
venga desarrollando en el local.Para los arrendamientos
de personas jurídicas se configuran plazos de
resolución tasados, entre cinco y veinte años,
en función de la naturaleza y del volumen de la
actividad desarrollada en el local arrendado, configurándose
un plazo de duración breve para aquellos arrendamientos
en los que se desarrollan actividades con un potencial
económico tal que coloquen a los titulares de
estos contratos en posiciones de equilibrio respecto
de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones
arrendaticias.En cuanto a la renta pagada en estos contratos,
se reproduce el esquema de revisión establecido
para los arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente
el ritmo de la revisión en función de las
categorías antes expuestas.Para favorecer la continuidad
de los arrendatarios, la ley regula una figura de nueva
creación que es el derecho de arrendamiento preferente,
que concede al arrendatario un derecho preferente a continuar
en el uso del local arrendado al tiempo de la extinción
del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones
de mercado.Asimismo, se estipula un derecho indemnizatorio
en caso de no continuar en el uso del local arrendado
cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo
arrendatario, pueda beneficiarse de la clientela generada
por la actividad del antiguo arrendatario.
En cuanto
a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato
como al local de negocio, se les da un tratamiento similar
al de los arrendamientos de local de negocio, en materia
de duración y de régimen de renta.
TITULO
I
Ambito de la
ley
Artículo
1. Ambito de aplicación.
La presente ley establece
el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos
de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos
del de vivienda.
Artículo
2. Arrendamiento de vivienda.
-
Se considera
arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae
sobre una edificación habitable cuyo destino primordial
sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del
arrendatario.
-
Las
normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán
también al mobiliario, los trasteros, las plazas
de garaje y cualesquiera otras
dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de
la finca por el mismo arrendador.
Artículo
3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
-
Se considera
arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel
arrendamiento que, recayendo sobre una edificación,
tenga como destino primordial uno distinto del establecido
en el artículo anterior.
-
En especial,
tendrán esta consideración los arrendamientos
de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta
de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse
en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal,
profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente,
cualquiera que sean las personas que los celebren.
Artículo
4. Régimen aplicable.
-
Los
arrendamientos regulados en la presente ley se someterán
de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos
I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados
siguientes de este artículo.
Respetando
lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos
de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título
II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad
de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en
el Código Civil.
Se exceptúan
de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas
cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o
en los que la renta inicial en cómputo anual exceda
de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional
en cómputo anual. Estos arrendamientos se regirán
por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo
dispuesto en el Título II de la presente ley y,
supletoriamente, por las disposiciones del Código
Civil.
Sin
perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos
para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad
de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el
Título III de la presente ley y, supletoriamente,
por lo dispuesto en el Código Civil.
-
La exclusión
de la aplicación de los preceptos de esta ley,
cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma
expresa respecto de cada uno de ellos.
Artículo
5. Arrendamientos excluidos.
Quedan excluidos del ámbito
de aplicación de esta ley:
-
El uso
de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados,
empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón
del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
El uso
de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación
y régimen, que se regirán por lo dispuesto
en su legislación específica.
Los
contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación,
sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal
del predio la finalidad primordial del arrendamiento.
Estos contratos se regirán por lo dispuesto en
la legislación aplicable sobre arrendamientos
rústicos.
-
El uso
de las viviendas universitarias, cuando éstas
hayan sido calificadas expresamente como tales por la
propia Universidad propietaria o responsable de las mismas,
que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente
Universidad y al personal docente y de administración
y servicios dependiente de aquélla, por razón
del vínculo que se establezca entre cada uno de
ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en
cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su
uso.
TITULO
II
De los arrendamientos
de vivienda
CAPITULO
I
Normas generales
Artículo
6. Naturaleza de las normas.
Son nulas, y se tendrán
por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio
del arrendatario o subarrendatario las normas del presente
Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente
lo autorice.
Artículo
7. Condición de arrendamiento de vivienda.
El
arrendamiento de vivienda no perderá esta condición
aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su
vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge
no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
Artículo
8. Cesión del contrato y subarriendo.
-
El contrato
no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento
escrito del arrendador. En caso de cesión, el
cesionario se subrogará en la posición
del cedente frente al arrendador.
-
La vivienda
arrendada sólo se podrá subarrendar de
forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.El
subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente
Título para el arrendamiento cuando la parte de
la finca subarrendada se destine por el subarrendatario
a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De
no darse esta condición, se regirá por
lo pactado entre las partes.El derecho del subarrendatario
se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el
del arrendatario que subarrendó.
El precio
del subarriendo no podrá exceder, en ningún
caso, del que corresponda al arrendamiento.
CAPITULO
II
De la duración
del contrato
Artículo
9. Plazo mínimo.
-
La duración
del arrendamiento será libremente pactada por
las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años,
llegado el día del vencimiento del contrato, éste
se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales
hasta que el arrendamiento alcance una duración
mínima de cinco años, salvo que el arrendatario
manifieste al arrendador con treinta días de antelación
como mínimo a la fecha de terminación del
contrato o de cualquiera de las prórrogas, su
voluntad de no renovarlo.
El plazo
comenzará a contarse desde la fecha del contrato
o desde la puesta del inmueble a disposición del
arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al
arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Se entenderán
celebrados por un año los arrendamientos para
los que no se haya estipulado plazo de duración
o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho
de prórroga anual para el arrendatario, en los
términos resultantes del apartado anterior.
-
No procederá la
prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo
de su celebración, se haga constar en el mismo,
de forma expresa, la necesidad para el arrendador de
ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de
cinco años para destinarla a vivienda permanente
para sí.
Si transcurridos
tres meses a contar de la extinción del contrato,
no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda
por sí, deberá reponer al arrendatario
en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un
nuevo período de hasta cinco años con indemnización
de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera
supuesto hasta el momento de la reocupación o
indemnizarle, a elección del arrendatario, con
una cantidad igual al importe de la renta por los años
que quedaren hasta completar cinco.
Artículo
10. Prórroga del contrato.
Si llegada la fecha
de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como
mínimo cinco años de duración de aquél,
ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al
menos con un mes de antelación a aquella fecha,
su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente
por plazos anuales hasta un máximo de tres años
más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador
con un mes de antelación a la fecha de terminación
de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar
el contrato.Al contrato prorrogado, le seguirá siendo
de aplicación el régimen legal y convencional
al que estuviera sometido.
Artículo
11. Desistimiento del contrato.
En arrendamientos de
duración pactada superior a cinco años, podrá el
arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo
hubiere durado al menos cinco años y dé el
correspondiente preaviso al arrendador con una antelación
mínima de dos meses.Las partes podrán pactar
en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba
el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad
equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por
cada año del contrato que reste de cumplir. Los
períodos de tiempo inferiores al año darán
lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Artículo
12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o
convivencia del arrendatario.
-
Si el
arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el
contrato o de desistir de él, sin el consentimiento
del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario,
podrá el arrendamiento continuar en beneficio
de dicho cónyuge.
A estos
efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge
del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.
Efectuado
el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si
el cónyuge no contesta en un plazo de quince días
a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar
la renta correspondiente hasta la extinción del
contrato, si la misma no estuviera ya abonada.
Si el
arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación
expresa de desistimiento o de no renovación, el
arrendamiento podrá continuar en beneficio del
cónyuge que conviviera con aquél siempre
que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador
reciba notificación escrita del cónyuge
manifestando su voluntad de ser arrendatario. Si el contrato
se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge
quedará obligado al pago de la renta correspondiente
a dicho mes.
-
Lo dispuesto
en los apartados anteriores será también
de aplicación en favor de la persona que hubiera
venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente
en análoga relación de afectividad a la
de cónyuge, con independencia de su orientación
sexual, durante, al menos, los dos años anteriores
al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido
descendencia en común, en cuyo caso bastará la
mera convivencia.
Artículo
13. Resolución del derecho del arrendador.
-
Si durante
los cinco primeros años de duración del
contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por
el ejercicio de un retracto convencional, la apertura
de una sustitución fideicomisaria, la enajenación
forzosa derivada de una ejecución hipotecaria
o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho
de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho,
en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que
se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad
de no renovación prevista en el artículo
9.1.
En contratos
de duración pactada superior a cinco años,
si, transcurridos los cinco primeros años del
mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por
cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo
anterior, quedará extinguido el arrendamiento.
Se exceptúa el supuesto en que el contrato de
arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad
con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución
del derecho del arrendador. En este caso, continuará el
arrendamiento por la duración pactada.
Los
arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario
y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre
el inmueble, se extinguirán al término
del derecho del arrendador, además de por las
demás causas de extinción que resulten
de lo dispuesto en la presente ley.
-
Durarán
cinco años los arrendamientos de vivienda ajena
que el arrendatario haya concertado de buena fe con la
persona que aparezca como propietario de la finca en
el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud
de un estado de cosas cuya creación sea imputable
al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad
de no renovación a que se refiere el artículo
9.1.
Artículo
14. Enajenación de la vivienda arrendada.
El
adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado
en los derechos y obligaciones del arrendador durante los
cinco primeros años de vigencia del contrato, aun
cuando concurran en él los requisitos del artículo
34 de la Ley Hipotecaria.Si la duración pactada
fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado
por la totalidad de la duración pactada, salvo que
concurran en él los requisitos del artículo
34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo
deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo
que reste para el transcurso del plazo de cinco años,
debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una
cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor
por cada año del contrato que, excediendo del plazo
citado de cinco años, reste por cumplir.Cuando las
partes hayan estipulado que la enajenación de la
vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente
sólo deberá soportar el arrendamiento durante
el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco
años.
Artículo
15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio
del arrendatario.
-
En los
casos de nulidad del matrimonio, separación judicial
o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario
podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada
cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en
los artículos 90 y 96 del Código Civil.
-
La voluntad
del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda
deberá ser comunicada al arrendador en el plazo
de dos meses desde que fue notificada la resolución
judicial correspondiente, acompañando copia de
dicha resolución judicial o de la parte de la
misma que afecte al uso de la vivienda.
Artículo
16. Muerte del arrendatario.
-
En caso
de muerte del arrendatario, podrán subrogarse
en el contrato:
-
El
cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento
conviviera con él.
La
persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario
de forma permanente en análoga relación
de afectividad a la de cónyuge, con independencia
de su orientación sexual, durante, al menos,
los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento,
salvo que hubieran tenido descendencia en común,
en cuyo caso bastará la mera convivencia.
Los
descendientes del arrendatario que en el momento de
su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad
o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él
durante los dos años precedentes.
Los
ascendientes del arrendatario que hubieran convivido
habitualmente con él durante los dos años
precedentes a su fallecimiento.
Los
hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia
prevista en la letra anterior.
-
Las
personas distintas de las mencionadas en las letras
anteriores que sufran una minusvalía igual o
superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación
de parentesco hasta el tercer grado colateral con el
arrendatario y hayan convivido con éste durante
los dos años anteriores al fallecimiento. Si
al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera
ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.
-
Si existiesen
varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo
unánime sobre quién de ellos será el
beneficiario de la subrogación, regirá el
orden de prelación establecido en el apartado
anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán
preferidos a los descendientes. Entre los descendientes
y entre los ascendientes, tendrá preferencia el
más próximo en grado, y entre los hermanos,
el de doble vínculo sobre el medio hermano.
Los
casos de igualdad se resolverán en favor de quien
tuviera una minusvalía igual o superior al 65
por 100; en defecto de esta situación, de quien
tuviera mayores cargas familiares y, en última
instancia, en favor del descendiente de menor edad, el
ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
El arrendamiento
se extinguirá si en el plazo de tres meses desde
la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación
por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado
registral de defunción, y de la identidad del
subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y
ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que
cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la
extinción se produce, todos los que pudieran suceder
al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción
notificándolo por escrito al arrendador en el
plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán
solidariamente obligados al pago de la renta de dichos
tres meses.
Si el
arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones
cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios
de la subrogación, podrá el arrendador
considerarles deudores solidarios de las obligaciones
propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión
de subrogarse.
-
En arrendamientos
cuya duración inicial sea superior a cinco años,
las partes podrán pactar que no haya derecho de
subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario,
cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco
primeros años de duración del arrendamiento,
o que el arrendamiento se extinga a los cinco años
cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.
CAPITULO
III
De la renta
Artículo
17. Determinación de la renta.
-
La renta
será la que libremente estipulen las partes.
Salvo
pacto en contrario, el pago de la renta será mensual
y habrá de efectuarse en los siete primeros días
del mes. En ningún caso podrá el arrendador
exigir el pago anticipado de más de una mensualidad
de renta.
El pago
se efectuará en el lugar y por el procedimiento
que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico
y en la vivienda arrendada.
-
El arrendador
queda obligado a entregar al arrendatario recibo del
pago, salvo que se hubiera pactado que éste se
realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo
cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
El recibo
o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener
separadamente las cantidades abonadas por los distintos
conceptos de los que se componga la totalidad del pago
y, específicamente, la renta en vigor. Si el arrendador
no hace entrega del recibo, serán de su cuenta
todos los gastos que se originen al arrendatario para
dejar constancia del pago.
Artículo
18. Actualización de la renta.
-
Durante
los cinco primeros años de duración del
contrato la renta sólo podrá ser actualizada
por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que
se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando
a la renta correspondiente a la anualidad anterior la
variación porcentual experimentada por el Indice
General Nacional del Sistema de Indices de Precios de
Consumo en un período de doce meses inmediatamente
anteriores a la fecha de cada actualización, tomando
como mes de referencia para la primera actualización
el que corresponda al último índice que
estuviera publicado en la fecha de celebración
del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último
aplicado.
A partir
del sexto año de duración la actualización
de la renta se regirá por lo estipulado al respecto
por las partes y, en su defecto, por lo establecido en
el apartado anterior.
-
La renta
actualizada será exigible al arrendatario a partir
del mes siguiente a aquel en que la parte interesada
lo notifique a la otra parte por escrito, expresando
el porcentaje de alteración aplicado y acompañando,
si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación
del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo
referencia al «Boletín Oficial» en
que se haya publicado. Será válida la notificación
efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del
pago precedente.
Artículo
19. Elevación de renta por mejoras.
-
La realización
por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco
años de duración del contrato le dará derecho,
salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en
la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido
en la mejora el tipo de interés legal del dinero
en el momento de la terminación de las obras incrementado
en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del
20 por 100 de la renta vigente en aquel momento.
Para
el cálculo del capital invertido, deberán
descontarse las subvenciones públicas obtenidas
para la realización de la obra.
Cuando
la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen
de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir
proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido,
aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación
que correspondan a cada una de aquéllas.
En el
supuesto de edificios que no se encuentren en régimen
de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente
entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador
y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente
en función de la superficie de la finca arrendada.
-
La elevación
de renta se producirá desde el mes siguiente a
aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador
notifique por escrito al arrendatario la cuantía
de aquélla, detallando los cálculos que
conducen a su determinación y aportando copias
de los documentos de los que resulte el coste de las
obras realizadas.
Artículo
20. Gastos generales y de servicios individuales.
-
Las
partes podrán pactar que los gastos generales
para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios,
tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles
de individualización y que correspondan a la vivienda
arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.En
edificios en régimen de propiedad horizontal tales
gastos serán los que correspondan a la finca arrendada
en función de su cuota de participación.En
edificios que no se encuentren en régimen de propiedad
horizontal, tales gastos serán los que se hayan
asignado a la finca arrendada en función de su
superficie.
Para
su validez, este pacto deberá constar por escrito
y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha
del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a
la Administración.
Durante
los cinco primeros años de vigencia del contrato,
la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto
a que se refiere el apartado anterior, con excepción
de los tributos, sólo podrá incrementarse
anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble
de aquél en que pueda incrementarse la renta conforme
a lo dispuesto en el artículo 18.1.
Los
gastos por servicios con que cuente la finca arrendada
que se individualicen mediante aparatos contadores serán
en todo caso de cuenta del arrendatario.
-
El pago
de los gastos a que se refiere el presente artículo
se acreditará en la forma prevista en el artículo
17.4.
CAPITULO
IV
De los derechos
y obligaciones de las partes
Artículo
21. Conservación de la vivienda.
-
El arrendador
está obligado a realizar, sin derecho a elevar
por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias
para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad
para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro
de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario
a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563
y 1.564 del Código Civil.
La obligación
de reparación tiene su límite en la destrucción
de la vivienda por causa no imputable al arrendador.
A este efecto, se estará a lo dispuesto en el
artículo 28.
Cuando
la ejecución de una obra de conservación
no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión
del arrendamiento, el arrendatario estará obligado
a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella
se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la
obra durase más de veinte días, habrá de
disminuirse la renta en proporción a la parte
de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
El arrendatario
deberá poner en conocimiento del arrendador, en
el plazo más breve posible, la necesidad de las
reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo,
a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador
la verificación directa, por sí mismo o
por los técnicos que designe, del estado de la
vivienda. En todo momento, y previa comunicación
al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes
para evitar un daño inminente o una incomodidad
grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
-
Las
pequeñas reparaciones que exija el desgaste por
el uso ordinario de la vivienda serán de cargo
del arrendatario.
Artículo
22. Obras de mejora.
-
El arrendatario
estará obligado a soportar la realización
por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución
no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión
del arrendamiento.
El arrendador
que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar
por escrito al arrendatario, al menos con tres meses
de antelación, su naturaleza, comienzo, duración
y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde
dicha notificación, el arrendatario podrá desistir
del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten
de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento
se extinguirá en el plazo de dos meses a contar
desde el desistimiento, durante los cuales no podrán
comenzar las obras.
-
El arrendatario
que soporte las obras tendrá derecho a una reducción
de la renta en proporción a la parte de la vivienda
de la que se vea privado por causa de aquéllas,
así como a la indemnización de los gastos
que las obras le obliguen a efectuar.
Artículo
23. Obras del arrendatario.
-
El arrendatario
no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador,
expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración
de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el
apartado 2 del artículo 2, o que provoquen una
disminución en la estabilidad o seguridad de la
misma.
-
Sin
perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el
arrendador que no haya autorizado la realización
de las obras podrá exigir, al concluir el contrato,
que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior
o conservar la modificación efectuada, sin que éste
pueda reclamar indemnización alguna.
Si las
obras han provocado una disminución de la estabilidad
de la edificación o de la seguridad de la vivienda
o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de
inmediato del arrendatario la reposición de las
cosas al estado anterior.
Artículo
24. Arrendatarios con minusvalía.
-
El arrendatario,
previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar
en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta
a su condición de minusválido o a la de
su cónyuge o de la persona con quien conviva de
forma permanente en análoga relación de
afectividad, con independencia de su orientación
sexual, o a la de los familiares que con él convivan.
-
El arrendatario
estará obligado, al término del contrato,
a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo
exige el arrendador.
Artículo
25. Derecho de adquisición preferente.
-
En caso
de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario
derecho de adquisición preferente sobre la misma,
en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
El arrendatario
podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la
finca arrendada en un plazo de treinta días naturales,
a contar desde el siguiente en que se le notifique en
forma fehaciente la decisión de vender la finca
arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales
de la transmisión.
Los
efectos de la notificación prevenida en el párrafo
anterior caducarán a los ciento ochenta días
naturales siguientes a la misma.
En el
caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el
arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción
a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código
Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación
prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de
los requisitos exigidos, así como cuando resultase
inferior el precio efectivo de la compraventa o menos
onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho
de retracto caducará a los treinta días
naturales, contados desde el siguiente a la notificación
que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente
al arrendatario de las condiciones esenciales en que
se efectuó la compraventa, mediante entrega de
copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
El derecho
de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia
sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto
reconocido al condueño de la vivienda o el convencional
que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad
al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
Para
inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos
de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse
que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones
prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos
en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese
arrendada, para que sea inscribible la adquisición,
deberá el vendedor declararlo así en la
escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
Cuando
la venta recaiga, además de sobre la vivienda
arrendada, sobre los demás objetos alquilados
como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador
a que se refiere el artículo 3, no podrá el
arrendatario ejercitar los derechos de adquisición
preferente sólo sobre la vivienda.
No habrá lugar
a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda
arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas
o locales propiedad del arrendador que formen parte de
un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma
conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador
la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en
el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario
tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos
en este artículo.
-
El pacto
por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de
tanteo y retracto será válido en contratos
de duración pactada superior a cinco años.
CAPITULO
V
De la suspensión,
resolución y extinción del contrato
Artículo
26. Habitabilidad de la vivienda.
Cuando la ejecución
en la vivienda arrendada de obras de conservación
o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan
inhabitable, tendrá el arrendatario la opción
de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización
alguna.La suspensión del contrato supondrá,
hasta la finalización de las obras, la paralización
del plazo del contrato y la suspensión de la obligación
de pago de la renta.
Artículo
27. Incumplimiento de obligaciones.
-
El incumplimiento
por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes
del contrato dará derecho a la parte que hubiere
cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación
o a promover la resolución del contrato de acuerdo
con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código
Civil.
Además,
el arrendador podrá resolver de pleno derecho
el contrato por las siguientes causas:
-
La
falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera
de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda
al arrendatario.
La
falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
El
subarriendo o la cesión inconsentidos.
La
realización de daños causados dolosamente
en la finca o de obras no consentidas por el arrendador
cuando el consentimiento de éste sea necesario.
Cuando
en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres,
nocivas, peligrosas o ilícitas.
-
Cuando
la vivienda deje de estar destinada de forma primordial
a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del
arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando
de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
-
Del
mismo modo, el arrendatario podrá resolver el
contrato por las siguientes causas:
-
La
no realización por el arrendador de las reparaciones
a que se refiere el artículo 21.
-
La
perturbación de hecho o de derecho que realice
el arrendador en la utilización de la vivienda.
Artículo
28. Extinción del arrendamiento.
El contrato
de arrendamiento se extinguirá, además de
por las restantes causas contempladas en el presente Título,
por las siguientes:
-
Por
la pérdida de la finca arrendada por causa no
imputable al arrendador.
-
Por
la declaración firme de ruina acordada por la
autoridad competente.
TITULO
III
De los arrendamientos
para uso distinto del de vivienda
Artículo
29. Enajenación de la finca arrendada.
El adquirente
de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos
y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el
adquirente los requisitos del artículo 34 de la
Ley Hipotecaria.
Artículo
30. Conservación, mejora y obras del arrendatario.
Lo
dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta
ley será también aplicable a los arrendamientos
que regula el presente Título. También lo
será lo dispuesto en el artículo 19 desde
el comienzo del arrendamiento.
Artículo
31. Derecho de adquisición preferente.
Lo dispuesto
en el artículo 25 de la presente ley será de
aplicación a los arrendamientos que regula este
Título.
Artículo
32. Cesión del contrato y subarriendo.
-
Cuando
en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial
o profesional, el arrendatario podrá subarrendar
la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad
de contar con el consentimiento del arrendador.
El arrendador
tiene derecho a una elevación de renta del 10
por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse
un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse
la cesión del contrato o el subarriendo total
de la finca arrendada.
No se
reputará cesión el cambio producido en
la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión,
transformación o escisión de la sociedad
arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho
a la elevación de la renta prevista en el apartado
anterior.
-
Tanto
la cesión como el subarriendo deberán notificarse
de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes
desde que aquéllos se hubieran concertado.
Artículo
33. Muerte del arrendatario.
En caso de fallecimiento
del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad
empresarial o profesional, el heredero o legatario que
continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse
en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la
extinción del contrato.La subrogación deberá notificarse
por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes
a la fecha del fallecimiento del arrendatario.
Artículo
34. Indemnización al arrendatario.
La extinción
por transcurso del término convencional del arrendamiento
de una finca en la que durante los últimos cinco
años se haya venido ejerciendo una actividad comercial
de venta al público, dará al arrendatario
derecho a una indemnización a cargo del arrendador,
siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro
meses de antelación a la expiración del plazo
su voluntad de renovar el contrato por un mínimo
de cinco años más y por una renta de mercado.
Se considerará renta de mercado la que al efecto
acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto,
determine el árbitro designado por las partes.La
cuantía de la indemnización se determinará en
la forma siguiente:
-
Si el
arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de
los seis meses siguientes a la expiración del
arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la
que viniera estando dedicada, la indemnización
comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios
derivados de la pérdida de clientela ocurrida
con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada
con respecto a la habida durante los seis primeros meses
de la nueva actividad.
-
Si el
arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes
a la extinción del arrendamiento una actividad
diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador
o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo
plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada
por el arrendatario, la indemnización será de
una mensualidad por año de duración del
contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.Se
considerarán afines las actividades típicamente
aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte
de la clientela captada por la actividad que ejerció el
arrendatario.
En caso
de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía
de la indemnización, la misma será fijada
por el árbitro designado por aquéllas.
Artículo
35. Resolución de pleno derecho.
El arrendador
podrá resolver de pleno derecho el contrato por
las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo
27.2 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo
lo dispuesto en el artículo 32.
TITULO
IV
Disposiciones
comunes
Artículo
36. Fianza.
-
A la
celebración del contrato será obligatoria
la exigencia y prestación de fianza en metálico
en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en
el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento
para uso distinto del de vivienda.
Durante
los cinco primeros años de duración del
contrato, la fianza no estará sujeta a actualización.
Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador
podrá exigir que la fianza sea incrementada, o
el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a
una o dos mensualidades de la renta vigente, según
proceda, al tiempo de la prórroga.
La actualización
de la fianza durante el período de tiempo en que
el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco
años, se regirá por lo estipulado al efecto
por las partes. A falta de pacto específico, lo
acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido
también para la actualización de la fianza.
El saldo
de la fianza en metálico que deba ser restituido
al arrendatario al final del arriendo, devengará el
interés legal, transcurrido un mes desde la entrega
de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva
dicha restitución.
-
Las
partes podrán pactar cualquier tipo de garantía
del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones
arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
Artículo
37. Formalización del arrendamiento.
Las partes
podrán compelerse recíprocamente a la formalización
por escrito del contrato de arrendamiento.En este caso,
se hará constar la identidad de los contratantes,
la identificación de la finca arrendada, la duración
pactada, la renta inicial del contrato y las demás
cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.
TITULO
V
Procesos arrendaticios
Artículo
38. Competencia.
El conocimiento de los litigios relativos
a los arrendamientos que regule la presente ley corresponderá al
Juez de Primera Instancia del lugar en que se halle la
finca sin que sean aplicables las normas sobre sumisión
expresa o tácita de la Sección Segunda del
Título II del Libro Primero de la Ley de Enjuiciamiento
Civil.
Artículo 39.
Procedimiento.
-
Los
procesos judiciales sobre litigios relativos a los contratos
regulados en la presente ley se regirán por las
normas procesales comunes con las modificaciones que
se derivan de lo dispuesto en la misma.
Dichos
litigios se sustanciarán por las normas del juicio
de cognición, salvo las excepciones de los apartados
3 y 4 de este artículo.
Se tramitarán
por el procedimiento establecido para el juicio de desahucio
en los artículos 1.570 y siguientes de la Ley
de Enjuiciamiento Civil las demandas que se interpongan
por precario, por extinción del plazo del arriendo
o por resolución del mismo por falta de pago de
las cantidades a que se refiere la causa primera del
apartado 2 del artículo 27 de esta ley.
Cuando,
exclusivamente se ejerciten acciones para determinar
rentas o importes que, de conformidad con esta ley corresponda
abonar al arrendatario, se decidirá en procedimiento
verbal, cualquiera que sea la cuantía litigiosa.
Las
partes podrán pactar el sometimiento de los litigios
a los tribunales arbitrales, de conformidad con lo establecido
en la Ley 36/1988, de 5 de diciembre.
-
Cuando
alguna de las partes contractuales no tuviere su domicilio
dentro de la demarcación judicial donde radique
la finca, podrá designarse un domicilio radicado
en ella a los efectos de recibir cualquier notificación
vinculada con los derechos y obligaciones reconocidos
en esta ley.
Artículo
40. Acumulación de acciones.
-
El actor
podrá acumular las acciones que le asistan contra
distintos arrendatarios de una misma finca, aunque lo
sean por contratos diferentes, siempre que aquéllas
se fundamenten en hechos comunes a todos los demandados.Del
mismo modo, los distintos arrendatarios de una misma
finca podrán acumular las acciones que les asistan
contra el mismo arrendador, siempre que se fundamenten
en hechos comunes.
Lo dispuesto
en el párrafo anterior no se aplicará a
los juicios de desahucio.
-
El arrendador,
en los supuestos de resolución del contrato por
falta de pago, podrá ejercer acumulada y simultáneamente
la acción de resolución del contrato y
la reclamación de las cantidades adeudadas. La
tramitación de estos procesos se realizará conforme
a las normas reguladoras del juicio de cognición.
Disposición
adicional primera. Régimen de las viviendas de protección
oficial en arrendamiento.
-
El plazo
de duración del régimen legal de las viviendas
de protección oficial, que se califiquen para
arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente
ley, concluirá al transcurrir totalmente el período
establecido en la normativa aplicable para la amortización
del préstamo cualificado obtenido para su promoción
o, en caso de no existir dicho préstamo, transcurridos
veinticinco años a contar desde la fecha de la
correspondiente calificación definitiva.
La renta
máxima inicial por metro cuadrado útil
de las viviendas de protección oficial a que se
refiere el apartado anterior, será el porcentaje
del precio máximo de venta que corresponda de
conformidad con la normativa estatal o autonómica
aplicable.
En todo
caso, la revisión de las rentas de las viviendas
de protección oficial, cualquiera que fuera la
legislación a cuyo amparo estén acogidas,
podrá practicarse anualmente en función
de las variaciones porcentuales del Indice Nacional General
del Sistema de Indices de Precios de Consumo.
Además
de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir
el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario
y satisfaga el arrendador.
Sin
perjuicio de las sanciones administrativas que procedan,
serán nulas las cláusulas y estipulaciones
que establezcan rentas superiores a las máximas
autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas
de protección oficial.
Lo dispuesto
en los apartados anteriores no será de aplicación
a las viviendas de promoción pública reguladas
por el Real Decreto-ley 31/1978.
Lo dispuesto
en los apartados anteriores será de aplicación
general en defecto de legislación específica
de las Comunidades Autónomas con competencia en
la materia.
-
El arrendamiento
de viviendas de protección oficial de promoción
pública se regirá por las normas particulares
de éstas respecto del plazo de duración
del contrato, las variaciones de la renta, los límites
de repercusión de cantidades por reparación
de daños y mejoras, y lo previsto respecto del
derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento,
y en lo no regulado por ellas por las de la presente
ley, que se aplicará íntegramente cuando
el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones
particulares.
La excepción
no alcanzará a las cuestiones de competencia y
procedimiento en las que se estará por entero
a lo dispuesto en la presente ley.
Disposición
adicional segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria.
-
El artículo
2, número 5.º, de la Ley Hipotecaria, aprobada
por Decreto de 8 de febrero de 1946, tendrá la
siguiente redacción: «5.º Los contratos
de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos,
cesiones y subrogaciones de los mismos.»
-
En el
plazo de nueve meses desde la entrada en vigor de esta
ley se establecerán reglamentariamente los requisitos
de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos
al Registro de la Propiedad.
Disposición
adicional tercera. Depósito de fianzas.
Las Comunidades
Autónomas podrán establecer la obligación
de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente
ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo
36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición
de la Administración autonómica o del ente
público que se designe hasta la extinción
del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde
la finalización del contrato, la Administración
autonómica o el ente público competente no
procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta
devengará el interés legal correspondiente.
Disposición
adicional cuarta. Ayudas para acceso a vivienda.
Las
personas que, en aplicación de lo establecido en
la disposición transitoria segunda de la presente
ley, se vean privadas del derecho a la subrogación
mortis causa que les reconocía el texto refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto
4104/1964, de 24 de diciembre, serán sujeto preferente
de los programas de ayudas públicas para el acceso
a vivienda, siempre que cumplan los requisitos en cuanto
a ingresos máximos que se establezcan en dichos
programas.
Disposición
adicional quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento
Civil.
-
El artículo
1.563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado
en la forma siguiente:«1.º El desahucio por
falta de pago de las rentas, de las cantidades asimiladas
o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido el arrendatario
en el arrendamiento de viviendas o en el arrendamiento
de una finca urbana habitable en la que se realicen actividades
profesionales, comerciales o industriales, podrá ser
enervado por el arrendatario si en algún momento
anterior al señalado para la celebración
del juicio, paga al actor o pone a su disposición
en el Juzgado o notarialmente el importe de las cantidades
en cuya inefectividad se sustente la demanda y el de
las que en dicho instante adeude.2.º Esta enervación
no tendrá lugar cuando se hubiera producido otra
anteriormente, ni cuando el arrendador hubiese requerido,
por cualquier medio que permita acreditar su constancia,
de pago al arrendatario con cuatro meses de antelación
a la presentación de la demanda y éste
no hubiese pagado las cantidades adeudadas al tiempo
de dicha presentación.
3.º En
todo caso, deberán indicarse en el escrito de
interposición de la demanda las circunstancias
concurrentes que puedan permitir o no la enervación.
Cuando ésta proceda, el Juzgado indicará en
la citación el deber de pagar o de consignar el
importe antes de la celebración del juicio.»
Los
recursos contra sentencias en las materias a que se refiere
el artículo 38, tendrán tramitación
preferente tanto ante las Audiencias Provinciales como
ante los Tribunales Superiores.Los artículos 1.566
y 1.567 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedarán
redactados de la forma siguiente: «Artículo
1.566.En ningún caso se admitirán al demandado
los recursos de apelación y de casación,
cuando procedan, si no acredita al interponerlos tener
satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo
al contrato deba pagar adelantadas, o si no las consigna
judicial o notarialmente.Artículo 1.567.Si el
arrendatario no cumpliese lo prevenido en el artículo
anterior, se tendrá por firme la sentencia y se
procederá a su ejecución, siempre que requerido
por el Juez o Tribunal que conozca de los mismos no cumpliere
su obligación de pago o consignación en
el plazo de cinco días.
También
se tendrá por desierto el recurso de casación
o apelación interpuesto por el arrendatario, cualquiera
que sea el estado en que se halle, si durante la sustanciación
del mismo dejare aquél de pagar los plazos que
venzan o los que deba adelantar. Sin embargo, el arrendatario
podrá cautelarmente adelantar o consignar el pago
de varios períodos no vencidos, los cuales se
sujetarán a liquidación una vez firme la
sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes
no se entenderá novación contractual.»
-
El artículo
1.687,3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado
de la forma siguiente:«Artículo 1.687,3.Las
sentencias dictadas por las Audiencias en los juicios
de desahucio que no tengan regulación especial,
salvo las dictadas en juicio de desahucio por falta de
pago de la renta, las dictadas en procesos sobre arrendamientos
urbanos seguidos por los trámites del juicio de
cognición, en este último supuesto cuando
no fuesen conformes con la dictada en primera instancia,
y las recaídas en los juicios de retracto, cuando
en todos los casos alcancen la cuantía requerida
para esta clase de recursos en los declarativos ordinarios.No
obstante, si se tratase de arrendamiento de vivienda
bastará con que la cuantía exceda de 1.500.000
pesetas.
Se entenderá que
son conformes la sentencia de apelación y de primera
instancia aunque difieran en lo relativo a la imposición
de costas.»
Disposición
adicional sexta. Censo de arrendamientos urbanos.
-
El Gobierno
procederá, a través del Ministerio de Obras
Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en el
plazo de un año a partir de la entrada en vigor
de la presente ley, a elaborar un censo de los contratos
de arrendamiento de viviendas sujetos a la presente ley
subsistentes a su entrada en vigor.
Este
censo comprenderá datos identificativos del arrendador
y del arrendatario, de la renta del contrato, de la existencia
o no de cláusulas de revisión, de su duración
y de la fecha del contrato.
A estos
efectos, los arrendadores deberán remitir, al
Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio
Ambiente, en el plazo máximo de tres meses a partir
de la entrada en vigor de la ley, los datos del contrato
a que se refiere el párrafo anterior.
Los
arrendatarios tendrán derecho a solicitar la inclusión
en el censo a que se refiere esta disposición
de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito
al arrendador de los datos remitidos.
-
El incumplimiento
de la obligación prevista en el anterior apartado
3 privará al arrendador que la hubiera incumplido
del derecho a los beneficios fiscales a que se refiere
la disposición final cuarta de la presente ley.
Disposición
adicional séptima. Modificación Ley 36/1988,
de 5 de diciembre, de Arbitraje.
Se añade al
artículo 30 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre,
de Arbitraje, un número 3, cuyo contenido será el
siguiente:«En los procedimientos arbitrales que traigan
causa de contratos sometidos al régimen jurídico
de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a falta de pacto expreso
de las partes, los árbitros deberán dictar
el laudo en el término de tres meses, contado como
se dispone en el número 1 de este artículo.»
Disposición
adicional octava. Derecho de retorno.
El derecho de
retorno regulado en la disposición adicional cuarta.
3.ª del texto refundido de la Ley sobre el Régimen
del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real
Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, se regirá por
lo previsto en esta disposición y, en su defecto,
por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964.Cuando en las actuaciones urbanísticas
aisladas no expropiatorias exigidas por el planeamiento
urbanístico, fuera necesario proceder a la demolición
total o a la rehabilitación integral con conservación
de fachada o de estructura de un edificio, en el que existan
viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera la fecha del
arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a
que el arrendador de la citada finca le proporcione una
nueva vivienda de una superficie no inferior al 50 por
100 de la anterior, siempre que tenga al menos 90 metros
cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba
dicha superficie, de características análogas
a aquélla y que esté ubicada en el mismo
solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.
Disposición
adicional novena. Declaración de la situación
de minusvalía.
A los efectos prevenidos en esta
ley, la situación de minusvalía y su grado
deberán ser declarados, de acuerdo con la normativa
vigente, por los centros y servicios de las Administraciones
Públicas competentes.
Disposición
adicional décima. Prescripción.
Todos
los derechos, obligaciones y acciones que resulten de
los contratos de arrendamiento contemplados en la presente
ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor
de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico
de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto
en el régimen general contenido en el Código
Civil.
Disposición
transitoria primera. Contratos celebrados a partir del
9 de mayo de 1985.
-
Los
contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir
del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada
en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose
por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real
Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de
política económica, y por lo dispuesto
para el contrato de inquilinato en el texto refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto
4104/1964, de 24 de diciembre.Será aplicable a
estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de
la disposición transitoria segunda.
La tácita
reconducción prevista en el artículo 1.566
del Código Civil lo será por un plazo de
tres años, sin perjuicio de la facultad de no
renovación prevista en el artículo 9 de
esta ley. El arrendamiento renovado se regirá por
lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos
de vivienda.
-
Los
contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados
a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha
de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose
por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real
Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto
en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964. En el caso de tácita reconducción
conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del
Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por
las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos
para uso distinto al de vivienda.
Lo dispuesto
en el párrafo anterior será de aplicación
a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato
y al de local de negocio que se hubieran celebrado a
partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha
de entrada en vigor de esta ley.
Disposición
transitoria segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda
celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
A)
Régimen normativo aplicable.
-
Los
contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes
del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada
en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose
por las normas relativas al contrato de inquilinato del
texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados
siguientes de esta disposición transitoria.
Será aplicable
a estos contratos lo dispuesto en los artículos
12, 15 y 24 de la presente ley.
-
Dejará de
ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo
24 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964.
No procederán
los derechos de tanteo y retracto, regulados en el capítulo
VI del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964, en los casos de adjudicación de vivienda
por consecuencia de división de cosa común
cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados
con posterioridad a la constitución de la comunidad
sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división
y adjudicación de cosa común adquirida
por herencia o legado.
B) Extinción
y subrogación.
-
A partir
de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación
a que se refiere el artículo 58 del texto refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo
podrá tener lugar a favor del cónyuge del
arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en
su defecto, de los hijos que conviviesen con él
durante los dos años anteriores a su fallecimiento;
en defecto de los anteriores, se podrán subrogar
los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su
cargo y conviviesen con él con tres años,
como mínimo, de antelación a la fecha de
su fallecimiento.El contrato se extinguirá al
fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo
del arrendatario no afectado por una minusvalía
igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a
los dos años o en la fecha en que el subrogado
cumpla veinticinco años, si ésta fuese
posterior.
No obstante,
si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de
su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen
con aquél, podrá haber una ulterior subrogación.
En este caso, el contrato quedará extinguido a
los dos años o cuando el hijo alcance la edad
de veinticinco años si esta fecha es posterior,
o por su fallecimiento si está afectado por la
minusvalía mencionada en el párrafo anterior.
Al fallecimiento
de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos
24.1 y 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición
del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente
ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge
no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los
hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada
y hubiesen convivido con él durante los dos años
anteriores a su fallecimiento.El contrato se extinguirá al
fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo
del arrendatario no afectado por una minusvalía
igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a
los dos años o cuando el hijo alcance la edad
de veinticinco años si esta fecha es posterior.
No se
autorizan ulteriores subrogaciones.
Al fallecimiento
de la persona que de acuerdo con el artículo 59
del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964 ocupase la vivienda por segunda subrogación
no se autorizan ulteriores subrogaciones.
Los
derechos reconocidos en los apartados 4 y 5 de esta disposición
al cónyuge del arrendatario, serán también
de aplicación respecto de la persona que hubiera
venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente
en análoga relación de afectividad a la
de cónyuge, con independencia de su orientación
sexual, durante, al menos, los dos años anteriores
al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido
descendencia en común, en cuyo caso bastará la
mera convivencia.
Durante
los diez años siguientes a la entrada en vigor
de la ley, si la subrogación prevista en los apartados
4 y 5 anteriores se hubiera producido a favor de hijos
mayores de sesenta y cinco años o que fueren perceptores
de prestaciones públicas por jubilación
o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente
absoluta o gran invalidez el contrato se extinguirá por
el fallecimiento del hijo subrogado.
-
Corresponde
a las personas que ejerciten la subrogación contemplada
en los apartados 4, 5 y 7 de esta disposición
probar la condición de convivencia con el arrendatario
fallecido que para cada supuesto proceda.La condición
de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser
habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada.Serán
de aplicación a la subrogación por causa
de muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores,
las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación
establecidas en el artículo 16 de la presente
ley.
En ningún
caso los beneficiarios de una subrogación podrán
renunciarla a favor de otro de distinto grado de prelación.
C) Otros
derechos del arrendador.
-
Para
las anualidades del contrato que se inicien a partir
de la entrada en vigor de esta ley, el arrendador tendrá los
siguientes derechos:
-
En
el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble
arrendado se determinará por capitalización
al 4 por 100 de la renta devengada, siempre que el
resultado sea inferior al que resultaría de
la aplicación de las reglas de valoración
de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto
sobre el Patrimonio.
Podrá exigir
del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto
sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble
arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada
se dividirá en proporción a la superficie
de cada vivienda.
Podrá repercutir
en el arrendatario el importe de las obras de reparación
necesarias para mantener la vivienda en estado de servir
para el uso convenido, en los términos resultantes
del artículo 108 del texto refundido de la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con
las reglas siguientes:
-
Que
la reparación haya sido solicitada por el
arrendatario o acordada por resolución judicial
o administrativa firme.
En
caso de ser varios los arrendatarios afectados, la
solicitud deberá haberse efectuado por la
mayoría de los arrendatarios afectados o,
en su caso, por arrendatarios que representen la
mayoría de las cuotas de participación
correspondientes a los pisos afectados.
Del
capital invertido en los gastos realizados, se deducirán
los auxilios o ayudas públicas percibidos
por el propietario.
Al
capital invertido se le sumará el importe
del interés legal del dinero correspondiente
a dicho capital calculado para un período
de cinco años.
El
arrendatario abonará anualmente un importe
equivalente al 10 por 100 de la cantidad referida
en la regla anterior, hasta su completo pago.
En
el caso de ser varios los arrendatarios afectados,
la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre éstos
de acuerdo con los criterios establecidos en el apartado
2 del artículo 19 de la presente ley.
-
La
cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar
la menor de las dos cantidades siguientes: cinco
veces su renta vigente más las cantidades
asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo
interprofesional, ambas consideradas en su cómputo
anual.
-
Si
el arrendador hubiera optado por realizar la repercusión
con arreglo a lo dispuesto en el artículo 108
antes citado, la repercusión se hará de
forma proporcional a la superficie de la finca afectada.
-
Podrá repercutir
en el arrendatario el importe del coste de los servicios
y suministros que se produzcan a partir de la entrada
en vigor de la ley.
Se
exceptúa el supuesto en que por pacto expreso
entre las partes todos estos gastos sean por cuenta
del arrendador.
D) Actualización
de la renta.
-
La renta
del contrato podrá ser actualizada a instancia
del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario.Este
requerimiento podrá ser realizado en la fecha
en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se
cumpla una anualidad de vigencia del contrato.Efectuado
dicho requerimiento, en cada uno de los años en
que aplique esta actualización, el arrendador
deberá notificar al arrendatario el importe de
la actualización, acompañando certificación
del Instituto Nacional de Estadística expresiva
de los índices determinantes de la cantidad notificada.
La actualización
se desarrollará de acuerdo con las siguientes
reglas:
-
La
renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen
al arrendamiento deberá mantener, durante cada
una de las anualidades en que se desarrolle la actualización,
con la renta actualizada, la misma proporción
que el Indice General Nacional del Sistema de Indices
de Precios de Consumo o que el Indice General Nacional
o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes
de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato
con respecto al Indice correspondiente al mes anterior
a la fecha de actualización.En los arrendamientos
de viviendas comprendidos en el artículo 6.º,
2, del texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964 celebrados con anterioridad al 12 de
mayo de 1956, se tomará como renta inicial la
revalorizada a que se refiere el artículo 96.10
del citado texto refundido, háyase o no exigido
en su día por el arrendador; y, como índice
correspondiente a la fecha del contrato, el del mes
de junio de 1964.
En
los arrendamientos de viviendas no comprendidas en
el artículo 6.º, 2, del citado texto refundido
celebrados antes del 12 de mayo de 1956, se tomará como
renta inicial, la que se viniera percibiendo en el
mes de julio de 1954, y como índice correspondiente
a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954.
De
la renta actualizada que corresponda a cada período
anual calculada con arreglo a lo dispuesto en la regla
anterior o en la regla 5.ª, sólo será exigible
al arrendatario el porcentaje que resulta de lo dispuesto
en las reglas siguientes siempre que este importe sea
mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario
en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas
a la renta.
En
el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes
que corresponda resultase que la renta que estuviera
pagando en ese momento fuera superior a la cantidad
que corresponda en aplicación de tales tablas,
se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente
superior, o en su caso el siguiente o siguientes que
correspondan, hasta que la cantidad exigible de la
renta actualizada sea superior a la que se estuviera
pagando.
La
renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas
a la renta desde la primera anualidad de la revisión.
Se
consideran cantidades asimiladas a la renta a estos
exclusivos efectos, la repercusión al arrendatario
del aumento de coste de los servicios y suministros
a que se refiere el artículo 102 del texto refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión
del coste de las obras a que se refiere el artículo
107 del citado texto legal.
A
partir del año en que se alcance el cien por
cien de actualización, la renta que corresponda
pagar podrá ser actualizada por el arrendador
o por el arrendatario conforme a la variación
porcentual experimentada en los doce meses anteriores
por el Indice General del Sistema de Indices de Precios
de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso
otro sistema de actualización, en cuyo caso
será éste de aplicación.
Cuando
la renta actualizada calculada de acuerdo con lo dispuesto
en la regla 1.ª sea superior a la que resulte
de aplicar lo dispuesto en el párrafo siguiente,
se tomará como renta revisada esta última.La
renta a estos efectos se determinará aplicando
sobre el valor catastral de la finca arrendada vigente
en 1994, los siguientes porcentajes:- El 12 por 100,
cuando el valor catastral derivara de una revisión
que hubiera surtido efectos con posterioridad a 1989.
- El 24 por 100 para el resto de los supuestos.
Para
fincas situadas en el País Vasco se aplicará sobre
el valor catastral el porcentaje del 24 por 100; para
fincas situadas en Navarra se aplicará sobre
el valor catastral el porcentaje del 12 por 100.
El
inquilino podrá oponerse a la actualización
de renta comunicándoselo fehacientemente al
arrendador en el plazo de los treinta días naturales
siguientes a la recepción del requerimiento
de éste, en cuyo caso la renta que viniera abonando
el inquilino hasta ese momento, incrementada con las
cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse
anualmente con la variación experimentada por
el Indice General Nacional del Sistema de Indices de
Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente
anteriores a la fecha de cada actualización.
Los
contratos de arrendamiento respecto de los que el inquilino
ejercite la opción a que se refiere esta regla
quedarán extinguidos en un plazo de ocho años,
aun cuando se produzca una subrogación, contándose
dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento
fehaciente del arrendador.
No
procederá la actualización de renta prevista
en este apartado cuando la suma de los ingresos totales
que perciba el arrendatario y las personas que con él
convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no
excedan de los límites siguientes:Numero de
personas que convivan en la vivienda arrendada / Límite
en número de veces el salario mínimo
interprofesional1 ó 2 / 2,5
3 ó 4 / 3
Más de 4 / 3,5Los ingresos a considerar serán la totalidad
de los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquel en
que se promueva por el arrendador la actualización de la renta.
En
defecto de acreditación por el arrendatario
de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas
que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que
procede la actualización pretendida.
En
los supuestos en que no proceda la actualización,
la renta que viniese abonando el inquilino, incrementada
en las cantidades asimiladas a ella, podrá actualizarse
anualmente a tenor de la variación experimentada
por el Indice General de Precios al Consumo en los
doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de
cada actualización.
La
actualización de renta cuando proceda, se realizará en
los plazos siguientes:
-
En
diez años, cuando la suma de los ingresos
totales percibidos por el arrendatario y las personas
que con él convivan habitualmente en la vivienda
arrendada no exceda de 5,5 veces el salario mínimo
interprofesional.En este caso, los porcentajes exigibles
de la renta actualizada serán los siguientes:
Período anual de actualización a partir
de la entrada en vigor de la ley / Porcentaje exigible
de la renta actualizada
1.º /
10
2.º / 20
3.º / 30
4.º / 40
5.º / 50
6.º / 60
7.º / 70
8.º / 80
9.º / 90
10.º / 100
-
En
cinco años, cuando la indicada suma sea igual
o superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
En
este caso, los porcentajes exigibles de la renta
actualizada serán el doble de los indicados
en la letra a) anterior.
-
Lo
dispuesto en el presente apartado sustituirá a
lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda en
los números 1 y 4 del artículo 100 del
texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964.
Disposición
transitoria tercera. Contratos de arrendamiento de local
de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.
A)
Régimen normativo aplicable.
-
Los
contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados
antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha
de entrada en vigor de la presente ley, continuarán
rigiéndose por las normas del texto refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas
al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo
las modificaciones contenidas en los apartados siguientes
de esta disposición transitoria.
B) Extinción
y subrogación.
-
Los
contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente
ley se encuentren en situación de prórroga
legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo
dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.
Los
arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona fisica
se extinguirán por su jubilación o fallecimiento,
salvo que se subrogue su cónyuge y continúe
la misma actividad desarrollada en el local.En defecto
de cónyuge supérstite que continúe
la actividad o en caso de haberse subrogado éste,
a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento
no hubieran transcurrido veinte años a contar
desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse
en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe
la actividad desarrollada en el local. En este caso,
el contrato durará por el número de años
suficiente hasta completar veinte años a contar
desde la entrada en vigor de la ley.La primera subrogación
prevista en los párrafos anteriores no podrá tener
lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento
dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo
60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La segunda subrogación prevista no podrá tener
lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento
una transmisión de acuerdo con lo previsto en
el citado artículo 60.El arrendatario actual y
su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán
traspasar el local de negocio en los términos
previstos en el artículo 32 del texto refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos.Este traspaso permitirá la
continuación del arrendamiento por un mínimo
de diez años a contar desde su realización
o por el número de años que quedaren desde
el momento en que se realice el traspaso hasta computar
veinte años a contar desde la aprobación
de la ley.Cuando en los diez años anteriores a
la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el
traspaso del local de negocio, los plazos contemplados
en este apartado se incrementarán en cinco años.
Se tomará como
fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la
de la escritura a que se refiere el artículo 32
del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964.
Los
arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario
sea una persona jurídica se extinguirán
de acuerdo con las reglas siguientes:
-
Los
arrendamientos de locales en los que se desarrollen
actividades comerciales, en veinte años.Se consideran
actividades comerciales a estos efectos las comprendidas
en la División 6 de la tarifa del Impuesto sobre
Actividades Económicas.
Se
exceptúan los locales cuya superficie sea superior
a 2.500 metros cuadrados, en cuyo caso, la extinción
se producirá en cinco años.
-
Los
arrendamientos de locales en los que se desarrollen
actividades distintas de aquéllas a las que
se refiere la regla 1.ª a las que correspondan
cuotas según las tarifas del Impuesto sobre
Actividades Económicas:- De menos de 85.000
pesetas, en veinte años.
- Entre 85.001 y 130.000 pesetas, en quince años.
- Entre 130.001 y 190.000 pesetas, en diez años.
- De más de 190.000 pesetas, en cinco años.Las cuotas que
deben ser tomadas en consideración a los efectos dispuestos en
el presente apartado son las cuotas mínimas municipales o cuotas
mínimas según tarifa, que incluyen, cuando proceda, el
complemento de superficie, correspondientes al ejercicio 1994. En aquellas
actividades a las que corresponda una bonificación en la cuota
del Impuesto sobre Actividades Económicas, dicha bonificación
se aplicará a la cuota mínima municipal o cuota mínima
según tarifa a los efectos de determinar la cantidad que corresponda.Los
plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de
la entrada en vigor de la presente ley. Cuando en los diez años
anteriores a dicha entrada en vigor se hubiera producido el traspaso
del local de negocio, los plazos de extinción de los contratos
se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha
de traspaso la de la escritura a que se refiere el artículo 32
del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.Cuando en un
local se desarrollen actividades a las que correspondan distintas cuotas,
sólo se tomará en consideración a los efectos de
este apartado la mayor de ellas.
Incumbe
al arrendatario la prueba de la cuota que corresponda
a la actividad desarrollada en el local arrendado.
En defecto de prueba, el arrendamiento tendrá la
mínima de las duraciones previstas en el párrafo
primero.
-
Los
contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor
de la presente ley, no haya transcurrido aún el
plazo determinado pactado en el contrato durarán
el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando
este período de tiempo sea inferior al que resultaría
de la aplicación de las reglas del apartado 4,
el arrendatario podrá hacer durar el arriendo
el plazo que resulte de la aplicación de dichas
reglas.
En los
casos previstos en este apartado y en el apartado 4,
la tácita reconducción se regirá por
lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código
Civil, y serán aplicables al arrendamiento renovado
las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos
de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda.
C) Actualización
de la renta.
-
A partir
de la entrada en vigor de la presente ley, en la fecha
en que se cumpla cada año de vigencia del contrato,
la renta de los arrendamientos de locales de negocio
podrá ser actualizada, a instancia del arrendador,
previo requerimiento fehaciente al arrendatario de acuerdo
con las siguientes reglas:
-
La
renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen
al arrendamiento deberá mantener con la renta
actualizada la misma proporción que el Indice
General Nacional del Sistema de Indices de Precios
de Consumo o que el Indice General Nacional o Indice
General Urbano del Sistema de Indices de Costes de
la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con
respecto al índice correspondiente al mes anterior
a la fecha de cada actualización.
En
los contratos celebrados con anterioridad al 12 de
mayo de 1956, se tomará como renta inicial la
revalorizada a que se refiere el artículo 96.10
del citado texto refundido, háyase o no exigido
en su día por el arrendador, y como índice
correspondiente a la fecha del contrato el del mes
de junio de 1964.
De
la renta actualizada que corresponda a cada período
anual calculado con arreglo a lo dispuesto en la regla
anterior, sólo será exigible al arrendatario
el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes
previstas en las reglas siguientes en función
del período de actualización que corresponda,
siempre que este importe sea mayor que la renta que
viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada
en las cantidades asimiladas a la renta.
En
el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes
que corresponda resultase que la renta que estuviera
cobrando en ese momento fuera superior a la cantidad
que corresponda en aplicación de tales tablas,
se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente
superior, o en su caso el siguiente o siguientes que
correspondan, hasta que la cantidad exigible de la
renta actualizada sea superior a la que se estuviera
cobrando sin la actualización.
En
los arrendamientos a los que corresponda, de acuerdo
con lo dispuesto en el apartado 4, un período
de extinción de cinco o diez años, la
revisión de renta se hará de acuerdo
con la tabla siguiente: Actualización a partir
de la entrada en vigor de la ley / Porcentaje exigible
de la renta actualizada
1.º /
10
2.º / 20
3.º / 35
4.º / 60
5.º / 100
En
los arrendamientos comprendidos en el apartado 3, y
en aquéllos a los que corresponda, de acuerdo
con lo dispuesto en el apartado 4, un período
de extinción de quince o veinte años,
la revisión de renta se hará con arreglo
a los porcentajes y plazos previstos en la regla 9.ª,
a), del apartado 11 de la disposición transitoria
segunda.
La
renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas
a la renta desde la primera anualidad de la revisión.
Se
consideran cantidades asimiladas a la renta a estos
exclusivos efectos la repercusión al arrendatario
del aumento de coste de los servicios y suministros
a que se refiere el artículo 102 del texto refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión
del coste de las obras a que se refiere el artículo
107 del citado texto legal.
A
partir del año en que se alcance el 100 por
100 de actualización, la renta que corresponda
pagar podrá ser actualizada por el arrendador
o por el arrendatario conforme a la variación
porcentual experimentada en los doce meses anteriores
por el Indice General del Sistema de Indices de Precios
de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso
otro sistema de actualización, en cuyo caso
será éste de aplicación.
Lo
dispuesto en el presente apartado sustituirá a
lo dispuesto para los arrendamientos de locales de
negocio en el número 1 del artículo 100
del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964.
-
Para
determinar a estos efectos la fecha de celebración
del contrato, se atenderá a aquella en que se
suscribió, con independencia de que el arrendatario
actual sea el originario o la persona subrogada en
su posición.
- El arrendatario podrá revisar
la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1.ª,
5.ª y 6.ªdel apartado anterior en la primera
renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento
de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa
propia.
En este supuesto, el plazo
mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los
plazos previstos en el apartado 4, se incrementarán en cinco
años.
Lo dispuesto en el párrafo
anterior será también de aplicación en el
supuesto en que la renta que se estuviera pagando en el momento
de entrada en vigor de la ley fuera mayor que la resultante de
la actualización prevista en el apartado 7.
-
La revisión
de renta prevista para los contratos a que se refiere
el apartado 3 y para aquellos de los contemplados en
el apartado 4 que tengan señalado un período
de extinción de quince o veinte años, no
procederá cuando el arrendatario opte por la no
aplicación de la misma.Para ello, el arrendatario
deberá comunicar por escrito al arrendador su
voluntad en un plazo de treinta días naturales
siguientes a la recepción del requerimiento de éste
para la revisión de la renta.
Los
contratos de arrendamiento respecto de los que el arrendatario
ejercite la opción de no revisión de la
renta, se extinguirán cuando venza la quinta anualidad
contada a partir de la entrada en vigor de la presente
ley.
D) Otros
derechos del arrendador.
-
Para
las anualidades del contrato que se inicien a partir
de la entrada en vigor de esta ley, y hasta que se produzca
la extinción del mismo, será también
de aplicación a estos contratos lo previsto en
el apartado 10 de la disposición transitoria segunda.
E) Otros
derechos del arrendatario.
-
El arrendatario
tendrá derecho a una indemnización de una
cuantía igual a dieciocho mensualidades de la
renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento
cuando antes del transcurso de un año desde la
extinción del mismo, cualquier persona comience
a ejercer en el local la misma actividad o una actividad
afín a la que aquél ejercitaba. Se considerarán
afines las actividades típicamente aptas para
beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la
clientela captada por la actividad que ejerció el
arrendatario.
-
Extinguido
el contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto
en los apartados precedentes, el arrendatario tendrá derecho
preferente para continuar en el local arrendado si el
arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con
distinto arrendatario antes de haber transcurrido un
año a contar desde la extinción legal del
arrendamiento.A tal efecto, el arrendador deberá notificar
fehacientemente al arrendatario su propósito de
celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta
ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el
nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.El
derecho preferente a continuar en el local arrendado
conforme a las condiciones ofrecidas deberá ejercitarse
por el arrendatario en el plazo de treinta días
naturales a contar desde el siguiente al de la notificación,
procediendo en este plazo a la firma del contrato.El
arrendador, transcurrido el plazo de treinta días
naturales desde la notificación sin que el arrendatario
hubiera procedido a firmar el contrato de arrendamiento
propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato
de arrendamiento en el plazo de ciento veinte días
naturales a contar desde la notificación al arrendatario
cuyo contrato se extinguió.Si el arrendador no
hubiese hecho la notificación prevenida u omitiera
en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran
diferentes la renta pactada, la persona del nuevo arrendatario
o las restantes condiciones esenciales del contrato,
tendrá derecho el arrendatario cuyo contrato se
extinguió a subrogarse, por ministerio de la ley,
en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de
sesenta días naturales desde que el arrendador
le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo
contrato celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado
para ejercitar la acción de desahucio por el procedimiento
establecido para el ejercicio de la acción de
retracto.El arrendador está obligado a remitir
al arrendatario cuyo contrato se hubiera extinguido,
copia del nuevo contrato celebrado dentro del año
siguiente a la extinción, en el plazo de quince
días desde su celebración.
El ejercicio
de este derecho preferente será incompatible con
la percepción de la indemnización prevista
en el apartado anterior, pudiendo el arrendatario optar
entre uno y otro.
Disposición
transitoria cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados
celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
-
Los
contratos de arrendamientos asimilados a los de inquilinato
a que se refiere el artículo 4.2 del texto refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y los asimilados
a los de local de negocio a que se refiere el artículo
5.2 del mismo texto legal, celebrados antes del 9 de
mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de
la presente ley, continuarán rigiéndose
por las normas del citado texto refundido que les sean
de aplicación, salvo las modificaciones contenidas
en los apartados siguientes de esta disposición
transitoria.
Los
arrendamientos asimilados al inquilinato se regirán
por lo estipulado en la disposición transitoria
tercera. A estos efectos, los contratos celebrados por
la Iglesia Católica y por Corporaciones que no
persigan ánimo de lucro, se entenderán
equiparados a aquellos de los mencionados en la regla
2.ª del apartado 4 a los que corresponda un plazo
de extinción de quince años. Los demás
se entenderán equiparados a aquellos de los mencionados
en la citada regla 2.ª a los que corresponda un
plazo de extinción de diez años.
Los
arrendamientos asimilados a los de local de negocio se
regirán por lo estipulado en la disposición
transitoria tercera para los arrendamientos de local
a que se refiere la regla 2.ª del apartado 4 a los
que corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas.
-
Los
arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen
actividades profesionales se regirán por lo dispuesto
en el apartado anterior.
Disposición
transitoria quinta. Arrendamientos de viviendas de protección
oficial.
Los arrendamientos de viviendas de protección
oficial que subsistan a la entrada en vigor de la presente
ley continuarán rigiéndose por la normativa
que les viniera siendo de aplicación.
Disposición
transitoria sexta. Procesos judiciales.
-
El Título
V de la presente ley será aplicable a los litigios
relativos a los contratos de arrendamiento de finca urbana
que subsistan a la fecha de entrada en vigor de esta
ley.
-
Se exceptúa
lo establecido respecto al valor de la demanda y a la
conformidad de las sentencias, que será inmediatamente
aplicable a los recursos de casación en los litigios
sobre contratos de arrendamientos de local de negocio
en los que la sentencia de la Audiencia Provincial se
haya dictado después de la entrada en vigor de
la presente ley.
Disposición
derogatoria única. Disposiciones que se derogan.
Quedan
derogados, sin perjuicio de lo previsto en las disposiciones
transitorias de la presente ley, el Decreto 4104/1964,
de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; los artículos
8 y 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre
Medidas de Política Económica, y cuantas
disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo
establecido en esta ley.También queda derogado el
Decreto de 11 de marzo de 1949. Esta derogación
producirá sus efectos en el ámbito territorial
de cada Comunidad Autónoma cuando se dicten las
disposiciones a que se refiere la disposición adicional
tercera de la presente ley.
Disposición
final primera. Naturaleza de la ley.
La presente ley
se dicta al amparo del artículo 149.1.8.ª de
la Constitución.
Disposición
final segunda. Entrada en vigor.
La presente ley entrará en
vigor el día 1 de enero de 1995. El apartado 3 de
la disposición transitoria segunda entrará en
vigor el día siguiente al de la publicación
de la presente ley en el «Boletín Oficial
del Estado».Los traspasos de local de negocio producidos
a partir de la fecha señalada en el párrafo
anterior se considerarán producidos a partir de
la entrada en vigor de la ley.
Disposición
final tercera. Publicación por el Gobierno de los
Indices de Precios al Consumo a que se refiere esta ley.
El
Gobierno, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor
de la presente ley, publicará en el «Boletín
Oficial del Estado» una relación de los Indices
de Precios al Consumo desde el año 1954 hasta la
entrada en vigor de la misma.Una vez publicada la relación
a que se refiere el párrafo anterior, el Instituto
Nacional de Estadística, al anunciar mensualmente
las modificaciones sucesivas del Indice de Precios al Consumo,
hará constar también la variación
de la proporción con el índice base de 1954.
Disposición
final cuarta. Compensaciones por vía fiscal.
El
Gobierno procederá, transcurrido un año a
contar desde la entrada en vigor de la ley, a presentar
a las Cortes Generales un proyecto de ley mediante el que
se arbitre un sistema de beneficios fiscales para compensar
a los arrendadores, en contratos celebrados con anterioridad
al 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor
de la ley, mientras el contrato siga en vigor, cuando tales
arrendadores no disfruten del derecho a la revisión
de la renta del contrato por aplicación de la regla
7.ª del apartado 11 de la disposición transitoria
segunda de esta ley.Por tanto,Mando a todos los españoles,
particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar
esta Ley.
Madrid,
24 de noviembre de 1994.
Juan Carlos Rey de España
El Presidente del Gobierno,
FELIPE GONZALEZ MARQUEZ |