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Edificios - Obras de reforma, conservación y reparación
CAPITULO 5
OBRAS DE REFORMA, CONSERVACIÓN Y REPARACIÓN
Se consideran obra, trabajos y actuaciones de mantenimiento
todas aquellas acciones encaminadas a la conservación física
y funcional de un edificio a lo largo del ciclo de vida útil del
mismo. Mantener, en general, significa conservar y también mejorar
las prestaciones originales de un elemento, máquina, instalación
o edificio a lo largo del tiempo.
El mantenimiento preventivo tiene la posibilidad
de ser programado en el tiempo y, por lo tanto, evaluado económicamente.
Está destinado, como su nombre indica, a la prevención, teniendo
como objetivo el control " a priori " de las deficiencias y problemas
que se puedan plantear en el edificio debidas al uso natural del mismo.
Son operaciones típicas de este tipo de mantenimiento,
las inspecciones y revisiones periódicas, la puesta en marcha y
parada de ciertas instalaciones, la limpieza técnica e higiénica,
las operaciones de entretenimiento y manutención y las sustituciones
de pequeños elementos fungibles.
El mantenimiento corrector comprende aquellas operaciones
necesarias para hacer frente a situaciones inesperadas, es decir, no previstas
ni previsibles. Las reparaciones y sustituciones físicas y/o funcionales
son operaciones típicas de este tipo de mantenimiento.
Hemos de reconocer que la mayor parte de los usuarios
no somos conscientes, en ocasiones, de que cualquier inmueble se deteriora
con el uso y envejece por el paso de los años.
No estamos suficientemente sensibilizados de que
los edificios que nos sirven de vivienda necesitan una serie de atenciones
periódicas para que puedan darnos, de forma continuada, las prestaciones
que esperamos de ellos.
Es igualmente cierto que el usuario (propietario
o inquilino) siente un mayor grado de preocupación por todo lo referente
a la vivienda que ocupa (sea ésta un piso o una vivienda familiar)
que por los elementos comunes del edificio o de la urbanización
en que se encuentra ubicada aquella vivienda. Y esto sucede, generalmente,
porque no es consciente de su participación en los elementos constructivos
y dotaciones que comparte con sus vecinos.
Es necesario igualar, o aproximar al menos, el grado
de preocupación que sentimos por una y otra cosa. Una vivienda bien
conservada puede resultar muy poco útil si el edificio en que está situada
es una ruina. La mejor instalación (eléctrica, de calefacción,
etc.), mal conservada está condenada al fracaso en poco tiempo.
Para no llegar a tales extremos, bueno será que empecemos a darnos
cuenta de que la falta de un adecuado mantenimiento provoca el envejecimiento
prematuro de los edificios.
Y que, consiguientemente, para evitar daños
y consecuencias más graves que las que se derivan de un normal envejecimiento,
el mantenimiento debe comenzar el mismo día en que se ocupa la vivienda
y el edificio.
No hacerlo así podría conducir a situaciones
no deseadas y muy complicadas.
Es cierto que todo tipo de mantenimiento genera
un gasto. Pero todo usuario consciente de su condición debe pensar
que, en realidad, está haciendo una inversión para evitar
incurrir, a corto plazo, en gastos mucho mayores y, ¡quien sabe!,
si también en responsabilidades legales, siempre difíciles
de asumir.
Por eso, desde estas páginas, queremos invitar
a una reflexión sobre la necesidad de llevar a cabo el adecuado
mantenimiento de edificios, reflexión que apoyamos en las siguientes
razones:
-
Para conservar el propio patrimonio
que, en la mayoría de las ocasiones, tanto ha costado
crear.
-
Para evitar las molestias que generan
las averías en las instalaciones, las paradas de
los servicios (por ejemplo el ascensor), las obras imprevistas
de reparación.
-
Por obligación derivada de
la normativa vigente (apartado de "Normativa aplicable" del
Anexo 1 de este Manual).
Por razones de:
-
Seguridad (piense, por ejemplo,
en un accidente en el ascensor; una explosión de
la caldera de gas …).
-
Higiene y salud (un atasco en los
desagües, la contaminación del agua del aljibe).
-
Confort (una avería en la
producción de agua caliente sanitaria, o para calefacción).
-
Por economía. Si no se acomete
el mantenimiento preventivo adecuado, cuando llegue la
inevitable avería, no habrá forma aceptable
de soportar el gasto que originará la explosión.
-
Una instalación mal conservada
produce mayores consumos.
-
Una instalación envejecida
u obsoleta, rinde poco y consume mucho.
-
Un edificio mal conservado rebaja
considerablemente el precio de mercado de su vivienda en
el caso de que quisiera venderla.
-
La falta de mantenimiento puede
invalidar los seguros contratados y las garantías
con que cuente la vivienda y el edificio.
3.1. ACLARACIONES
SOBRE LA TERMINOLOGIA UTILIZADA.
A continuación, se trata de esclarecer el
significado e intenciones de los términos y expresiones utilizadas
en los cuadros, donde, más adelante, se reflejan de forma sistemática
y ordenada las operaciones y trabajos de mantenimiento y conservación:
a) Frecuencia.
Periodos de tiempo recomendados para llevar a cabo
las inspecciones y comprobaciones.
En determinados supuestos referidos a ciertas instalaciones,
la frecuencia de la inspección, control, comprobación o prueba,
según se trate, es la exigida por las normas de obligado cumplimiento,
haciéndose, en tales casos, la mención expresa correspondiente.
Cuando se marcan determinados periodos de tiempo,
(cada mes, año o varios años) con carácter de recomendación,
deben entenderse que, en cualquier caso pueden ser aproximados según
márgenes de tolerancia admisibles. En otros casos concretos se recomienda,
además, la época del año en que deben hacerse las
revisiones.
Cuando se dice: " permanentemente " no
se pretende indicar que haya de estarse en todo momento revisando e inspeccionado
los aspectos que se señalan, sino que se trata de advertir especialmente
a todos los usuarios sobre la necesidad de su constante atención
y vigilancia respecto de aquellas posibles anomalías o deficiencias
más llamativas que, aunque la mayoría de las veces pueden
no revestir importancia, de no ser detectadas a tiempo pueden dar lugar
a daños de consideración, o causar perjuicios importantes.
Se trata, en este apartado, de defectos y anomalías
para cuya detección no se requiere en principio, cualificación
o especialización alguna. No obstante, de ser advertidas, para su
valoración sí que es preciso, en la mayoría de supuestos,
contar con el asesoramiento de especialistas o técnicos competentes,
según el caso.
b) Inspecciones y comprobaciones.
En este apartado se indican, de forma sistemática,
las acciones de vigilancia, revisiones, comprobaciones y pruebas, en su
caso, a llevar a cabo en los periodos de tiempo señalados, los aspectos
o elementos a vigilar, revisar o comprobar y la persona, empresa o institución
encargada de ello.
En todas las acciones de vigilancia permanente,
al especificarse que corresponde efectuarlas a los usuarios debe entenderse
que nos referimos a cualquier ocupante habitual y permanente de las viviendas
o de los edificios, sea o no responsable de la comunidad de propietarios,
en su caso.
No obstante cuando se trate de elementos y servicios
comunes, de ser observadas anomalías en los mismos, por cualquier
usuario del edificio, debe ser puesto en conocimiento de los responsables
de la comunidad de propietarios, Presidente o Administrador, para que sean éstos
quienes soliciten en su caso, las consultas técnicas pertinentes.
En el caso de elementos constructivos o instalaciones
comunitarias, las revisiones asignadas a los usuarios referidos a periodos
de tiempo determinados, cada año, cada tres años etc. ha
de entenderse que corresponden a los representantes de la comunidad de
propietarios.
c) Actuaciones.
Acciones a emprender, en su caso, como resultado
o consecuencia de las inspecciones o comprobaciones, o bien trabajos o
actividades de mantenimiento como engrases, limpiezas, etc.,a llevar a
cabo con la periodicidad indicada, sin necesidad de inspección previa.
En el caso de vigilancia permanente por los usuarios,
las actuaciones se simbolizan, con carácter general, con una señal
de advertencia, pretendiendo resaltar con ello, que si se detecta alguno
de los defectos o anomalías señaladas u otras similares,
debe prestarse, en principio, la mayor atención posible y en función
de la importancia de las mismas, proceder en consecuencia.
Cuando se trate de daños o deficiencias que
puedan afectar a la cimentación, los elementos estructurales (vigas,
pilares, forjados, etc.), las fachadas y en general, la estabilidad de
los elementos constructivos o puedan suponer riesgos de accidentes para
los propios ocupantes del edificio o para terceros, debe consultarse con
técnico competente y actuar según el pronunciamiento del
mismo.
Se consideran como técnicos competentes,
los titulados universitarios con atribuciones legalmente reconocidas en
la materia de que se trate. Con carácter general, son técnicos
competentes en edificaciones de viviendas, los arquitectos, arquitectos
técnicos o aparejadores y, en materia específica de instalaciones,
también los ingenieros e ingenieros técnicos.
En los supuestos en que se recomienda: " ejecutar
el tratamiento y reparaciones detalladas por el especialista o consultar
con técnico competente ", se pretende indicar que a la vista
del resultado de la inspección practicada por el especialista sea éste
quien, en el caso de detectar deficiencias, se pronuncie sobre los trabajos
a realizar o sobre la necesidad de consultar previamente con técnico
competente cuando así lo considere.
De todas formas, al tratarse de recomendaciones,
será el propietario de la vivienda o la comunidad de propietarios,
cuando se trate de un elemento común, quienes decidan si creen oportuno
seguir el procedimiento señalado o si estiman acudir directamente
al técnico.
A los efectos recomendados se considera como especialista
el profesional cualificado, capacitado y acreditado en el oficio o trabajo
de que se trate (electricista, oficial albañil, calefactor, fontanero,
etc.).
Las limpiezas normales y cotidianas de los espacios
y elementos constructivos, no se han considerado entre las operaciones
de mantenimiento programado. Figurando los consejos pertinentes en la Parte
2 de este Manual.
3.2. PREVISIONES QUE
HAY QUE CONSIDERAR.
Con vistas a facilitar las operaciones y trabajos
de mantenimiento y conservación y ahorrar tiempo y dinero, se recomienda
adoptar medidas previsoras como disponer de determinados recambios o repuestos
para posibles sustituciones o reposiciones y conservar los catálogos,
datos de materiales utilizados y documentación técnica final
de la obra ejecutada. A continuación se relacionan las previsiones
mas significativas que hay que tener en cuenta.
3.2.1. Repuestos
y recambios.
Se recomienda disponer de repuestos y recambios
de:
-
Piezas de pavimentos y solerías.
-
Azulejos, plaquetas o placas de
alicatados y chapados.
-
Cartuchos de fusibles de protección
en cuartos de contadores eléctricos.
-
Mecanismos eléctricos.
-
Elementos de protección eléctrica
de motores de depuración y circulación de
agua, grupos de presión u otros.
-
Productos para el mantenimiento
de la calidad del agua en piscinas.
-
Productos de limpieza.
Documentación técnica y administrativa.
Se recomienda conservar y tener disponible en todo
momento la documentación técnica y datos finales de la obra
ejecutada, como:
-
Catálogos de piezas de recambios
de equipos, máquinas, aparatos e instalaciones.
-
Planos de elementos, redes e instalaciones
ocultos.
-
Datos de suministradores, marcas
y modelos de:
-
Mecanismos eléctricos.
-
Extintores.
-
Carpinterías.
-
Aparatos sanitarios y griferías.
-
Calentadores.
-
Aislamientos e instalaciones.
-
Máquinas, equipos y aparatos
instalados.
-
Herrajes de puertas y ventanas.
-
Solerías.
-
Alicatados y aplacados.
-
Persianas.
-
Datos de instaladores y montadores.
-
Garantías de aparatos, equipos,
máquinas e instalaciones.
-
Protocolos, informes y dictámenes
sobre pruebas e inspecciones y comprobaciones de especialistas,
mantenedores autorizados, técnicos, organismos públicos
y otros que hubieran intervenido en tales operaciones.
3.3. ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS.
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3.3.1.- Cimentación |
Frecuencia
|
Inspecciones y comprobaciones
|
Actuaciones |
Permanentemente
|
VIGILAR: usuarios
-
Acciones en zonas contiguas
o bajo el edificio.
-
Excavaciones en solares próximos.
-
Obras subterráneas
en la vía pública.
-
Fugas de agua.
|
|
|
3.3.2.- Estructura |
Frecuencia
|
Inspecciones
y comprobaciones
|
Actuaciones |
Permanentemente
|
VIGILAR: usuarios
-
Aparición de humedades.
-
Desplomes, oxidaciones, fisuras
y grietas, en cualquier elemento constructivo.
-
Ataques de termitas, carcoma,
hongos por humedad, elementos estructurales de madera.
|
|
Cada año
|
REVISAR: especialista
|
|
Cada 5 años
|
COMPROBAR: especialista
-
Estructura de hormigón:
Sellado juntas de dilatación.
-
Estructura de acero: estado
pintura de protección.
-
Estructura de madera: estado
pintura de protección.
|
|
Cada 15 años
|
REVISAR: técnico
competente
|
|
|
3.3.3.- Fachadas |
Frecuencia
|
Inspecciones
y comprobaciones
|
Actuaciones |
|
a) Paredes y revestimientos
exteriores |
Permanentemente
|
VIGILAR: usuarios
-
Aparición de humedades.
-
Desplomes, fisuras y grietas.
-
Desprendimientos, piezas
sueltas.
|
|
Cada 3 años
|
REVISAR: especialista
|
|
Cada 5 años
|
COMPROBAR: especialista
-
Fijaciones de aplacados,
cornisas, impostas y elementos salientes.
-
Estado de ganchos de servicio
(se deben comprobar siempre con carácter previo
a su utilización).
-
Estado de pinturas.
|
|
Cada 15 años
|
COMPROBAR: técnico
competente
-
Estado general de la paredes.
-
Fijaciones de aplacados,
cornisas, impostas y elementos salientes.
|
|
| |
b) Carpinterías
y elementos de protección |
Permanentemente
|
(persianas, rejas y barandillas)
VIGILAR: usuarios
-
Roturas de cristales.
-
Fijaciones y anclaje de barandillas
defectuosas.
-
Oxidaciones y comisiones
en elementos metálicos.
-
Ataque de hongos o insectos
en los elementos de madera.
|
|
Cada año
|
COMPROBAR: usuarios
-
Las juntas de estanqueidad
en la carpintería y entre la carpintería
y los vidrios.
-
Los sistemas de evacuación.
-
Juntas de sellado entre carpintería
y alféizares.
|
-
Limpiar las carpinterías
y persianas.
-
Reponer juntas, en su caso
por especialista.
-
Limpiar orificios para evacuación
de condensaciones.
|
Cada 3 años
|
REVISAR: usuarios
|
-
Repintar o barnizar en su
caso, por especialista.
-
Ajustar y engrasar cierres
y bisagras y demás elementos móviles
de la carpintería y elementos de protección.
|
Cada 5 años
|
COMPROBAR: especialista
-
Los elementos de fijación
y anclaje de las carpinterías, rejas y barandillas.
-
Ataques de termitas, carcomas,
hongos por humedad, etc. en elementos de madera.
-
Estanqueidad.
-
Mecanismos de cierre y maniobra.
-
Cintas, guías y topes
de persianas.
|
|
|
3.3.4.- Divisiones interiores |
Frecuencia
|
Inspecciones
y comprobaciones
|
Actuaciones |
| |
a) Paredes |
Permanentemente
|
Vigilar: usuarios
-
Aparición de humedades.
-
Fisuras, grietas y desprendimientos.
-
Desprendimientos, piezas
sueltas.
|
|
| |
b) Puertas, mamparas
y barandillas de escaleras |
Permanentemente
|
Vigilar: usuarios
-
Cierres defectuosos.
-
Roturas de cristales.
-
Fijaciones y anclajes defectuosos.
-
Ataque de hongos o insectos
en la madera.
-
Oxidaciones y corrosiones
en elementos metálicos.
|
|
Cada
3 años
|
Revisar: usuarios
-
La pintura de la carpintería
y la cerrajería.
-
Mecanismos de cierre y maniobra.
-
Repintar, en su caso, por
un especialista.
-
Ajustar y engrasar cierres,
bisagras y demás elementos móviles
de la carpintería y elementos de protección.
|
|
Cada
5 años
|
Comprobar: especialista
-
Los elementos de fijación
y anclaje de las carpinterías, rejas y barandillas.
-
Ataques de termitas, carcomas,
hongos por humedad, etc. en elementos de madera.
-
Oxidaciones y corrosiones
en elementos metálicos.
|
-
Ejecutar el tratamiento y
reparaciones detalladas por el especialista, o ...
-
Consultar técnico
compe- tente.
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| |
3.3.5.- Cubiertas |
Frecuencia
|
Inspecciones
y comprobaciones
|
Actuaciones |
| |
a) Azoteas |
Permanentemente
|
Vigilar: usuarios
-
Estancamiento de agua.
-
Fisuras, grietas, hundimientos
y piezas sueltas.
-
Aparición de humedades
en los techos de la última planta.
|
|
Cada
año
|
Revisar: usuarios o especialista
Preferentemente antes de la época
de lluvias
-
Juntas de dilatación,
cazoletas y canalones.
-
Encuentros con paramentos
verticales.
-
Juntas de solería
en faldones.
-
Estado de la solería.
|
-
Limpieza general de los faldones,
gárgolas, cazoletas y canalones de desagüe.
-
Reponer o reparar por especialista
los elementos dañados.
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Cada
3 años
|
Comprobar: especialista
-
Estado de pavimentos, acabados
superficiales, anclaje de mástiles, tendederos,
chimeneas, etc.
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| |
b) Tejados |
Permanentemente
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Vigilar: usuarios
-
Aparición de vegetaciones.
-
Hundimientos y piezas rotas
o desplazadas.
-
Aparición de humedades
en los techos de la última planta.
|
|
Cada
año
|
Revisar: especialista
Preferentemente antes de la época
de lluvias
-
Limahoyas, limatesas, canalones,
gárgolas, cazoletas y piezas de encubrición.
-
Encuentros con paramentos
verticales.
|
-
Limpieza general de limahoyas,
limatesas, canalones, gárgolas, cazoletas
y canalones de desagüe.
-
Reponer o reparar por especialista
los elementos dañados.
|
Cada
5 años
|
Comprobar: especialista
-
Estado de sujecciones de
piezas, juntas, canalones, faldones, vierteaguas,
gárgolas, anclaje de mástiles, chimeneas,
etc.
-
Estado y solidez de los ganchos
de servicio. (Se deben comprobar siempre con carácter
previo a su utilización).
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c) Especiales (monteras
y claraboyas) |
Permanentemente
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Vigilar: usuarios
-
Rotura de vidrios o placas
y piezas sueltas
-
Aparición de goteras
o humedades.
-
Sistemas de cierre y accionamiento
de elementos móviles.
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|
Cada
año
|
Revisar: especialista
Preferentemente antes de la época
de lluvias
|
|
Cada
5 años
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Comprobar: especialista
-
Estado de elementos sustentantes,
anclajes, sellados, etc.
-
Estado y solidez de los ganchos
de servicio. Se deben comprobar siempre con carácter
previo a su utilización.
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3.3.6.- Aislamientos
vistos: térmicos, acústicos y fuego. |
Frecuencia
|
Inspecciones
y comprobaciones
|
Actuaciones |
Permanentemente
|
Vigilar: usuarios
|
|
Cada
2 años
|
Comprobar: especialista
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3.7. INSPECCIONES
TECNICAS DEL EDIFICIO.
Determinados Ayuntamientos tienen aprobadas
ordenanzas municipales que comprenden un conjunto de normas
para la inspección técnica de los edificios,
en las que se establece la obligatoriedad de que el propietario
del edificio o la comunidad de propietarios, según se
trate, debe someter al edificio, a partir de haber cumplido
un número determinado de años desde su recepción,
a inspecciones técnicas relativas a las exigencias básicas
de seguridad de utilización, resistencia mecánica
y estabilidad, seguridad en caso de incendios y otros requisitos
esenciales.
Dichas inspecciones:
-
Han de ser llevadas a cabo, en su
caso, por técnicos competentes.
-
Se realizan con cargo a la propiedad
del inmueble.
-
Pueden obligar a la propiedad del
inmueble a realizar las obras correspondientes de reparación,
cuando se detecten ciertos daños y se ordene llevar
a cabo las mismas.
El incumplimiento de las obligaciones
referidas se tipifica en las ordenanzas reseñadas como
infracción de diversa graduación que lleva aparejada
sanción de multa.
Se advierte por tanto, que se informe
si el municipio donde está ubicado su edificio tiene
establecidas las obligaciones mencionadas y, en tal supuesto,
de cuál es el alcance de la normativa y exigencias que
rijan al respecto para establecer las previsiones oportunas.
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